Bývanie nebolo nikdy drahšie. Ceny už neklesnú, len sa spomalí rast, tvrdia odborníci

Ceny nehnuteľností dosiahli vlani nový vrchol. Oproti predchádzajúcemu roku rástli o 18,7 percenta a cenovka za meter štvorcový sa vyšplhala na 2 092 eur. Podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS) tak bývanie na Slovensku nikdy nebolo drahšie. Podobný dvojciferný rast cien si štatistiky pamätajú aj v období pred finančnou krízou v roku 2008.

Ceny nehnuteľností 2022? Neklesnú

Dôvodov prudkého rastu je hneď niekoľko, pričom odborníci zároveň upozorňujú, že dvojciferné zvýšenie cien nehnuteľností nie je dlhodobo udržateľné. „Proti silnému rastu hrá i demografia, kde najsilnejšie ročníky, takzvané Husákove deti, už dnes dosahujú vek po štyridsiatke a ďalšiu nehnuteľnosť už ani hľadať veľmi nemusia,“ vysvetľuje pre Finsider ekonomický analytik VÚB banky Michal Lehuta. Drahšie by mali byť aj hypotéky, dodal.

Podľa jeho slov sa teda neočakáva pokles cien, skôr spomalenie ich zvyšovania k úrovniam rastu spotrebiteľských cien. Naznačujú to aj analýzy Európskej centrálnej banky a NBS, ktoré hovoria o nepomere cien bývania voči príjmom, vývoju počtu obyvateľov, nájmom či úrokovým sadzbám pri úveroch na bývanie.

Na to, aby sa krivka rastu úplne zlomila smerom nadol, by podľa analytika z Bencont Investments Rudolfa Bruchánika musel nastať „vážny makroekonomický šok“, ktorý by výrazne obmedzil dopyt alebo prudký nárast ponuky bytov. „V blízkej dobe sa však ani jedna z možností nejaví byť pravdepodobná,“ dodal pre Finsider.

Vývoj cien nehnuteľností na bývanie na Slovensku

Výstražný prst Slovenku pritom v tomto smere nedávno ukázal aj Európsky výbor pre systémové riziká (ESRB). Okrem vysokého tempa rastu cien upozornil aj na ich nadhodnotenie, zadlženosť ľudí a rýchlo rastúce hypotéky.

Výbor síce ocenil doterajšie kroky NBS v redukcii zadlžovania, zároveň ich ale odporúča upraviť v prípade, ak sa bude navyšovať dlh pri už zadlžených domácnostiach a predlžovať splatnosť, ktorá často zasahuje aj do dôchodkového veku. ESRB navrhuje aj sprísnenie kapitálových nástrojov.

Nový problém v hypotékach. Mnohí ľudia ich budú splácať aj na dôchodku

Vyšší dopyt ako ponuka

Odborníci sa zhodujú v tom, že základnými príčinami zdražovania sú vysoký dopyt a slabá ponuka. M. Lehuta pripomína, že v samotnom závere vlaňajška klesala ponuka najmä voľných bytov, ktorých cena tak rástlo rýchlejšie ako pri domoch.

„Dopyt okrem preferencie vyššieho životného štandardu či investícií do realít pomáha udržiavať aj Európska centrálna banka, ktorá drží úrokové sadzby rekordne nízko. To sa premieta aj do komerčných cien hypoték, ktoré sa na Slovensku predávajú za menej ako jedno percento,“ vysvetľuje analytik VÚB banky.

Podľa R. Bruchánika je dôvodom rastu aj prudké ekonomické oživenie, ku ktorému vlani došlo. „Nízka nezamestnanosť, rastúce bohatstvo obyvateľstva a rekordne nízke úrokové sadzby podporujú dopyt, zatiaľ čo ponuka nevie reagovať dostatočne pružne,“ vysvetľuje. Ako dodal, okrem toho sa realizovala aj časť odložených nákupov z krízového roku 2020.

Dosiahli už ceny nehnuteľností svoj vrchol a kedy začnú klesať? Odpovedajú experti

Pomôže lepšia legislatíva

Cenovku na domoch a bytoch podľa odborníkov zvyšoval aj prudký rast cien stavebných materiálov o viac než 20 percent, stavebných prác o sedem percent či rast cien stavebných pozemkov. Nehnuteľnosti budú ďalej drahšie aj vďaka tomu, že sa znižuje počet členov jednej domácnosti.

Zo slabej ponuky odborníci obviňujú pomalú výstavba v súvislosti so zdĺhavým procesom stavebných konaní či zmien územných plánov miest a obcí. K spomaleniu výstavby pritom prispela aj pandemická situácia.

V budúcnosti by mal tento problém vyriešiť zmena legislatívy pre výstavbu, ktorá zvýši ponuku a konkurenciu. „Aktuálne sa najlepším riešením zdá byť zmena zákona o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, takzvaný stavebný zákon,“ vraví R. Bruchánik.

Najdrahší je stále Bratislavský kraj

Priemerná cena za meter štvorcový pri bytoch vlani dosiahla 2 348 eur, pri domoch to bola suma 1 594 eur a meter štvorcový vo vile stál priemerne 2 869 eur. Stále tiež platí, že napríklad troj- a štvorizbové byty sú lacnejšie ako menšie byty či také, ktoré majú päť izieb. Kým napríklad meter štvorcový v trojizbovom byte stojí v priemere 2 173 eur, pri jednoizbovom je priemerná cena 2 669 eur za meter štvorcový.

Rok/štvrťrok	Cena bytov (€/m2)	1-izbový byt (€/m2)	2-izbový byt (€/m2)	3-izbový byt (€/m2)	4-izbový byt (€/m2)	5 a viac izbový byt (€/m2)	Cena domov (€/m2)	Cena vily (€/m2)	Byty a domy spolu (€/m2)
2021	2 348	2 669	2 505	2 173	2 196	2 301	1 594	2 869	2 092
4Q 2021	2 552	2 900	2 713	2 369	2 408	2 514	1 741	2 986	2 262
3Q 2021	2 364	2 660	2 548	2 181	2 237	2 243	1 635	3 093	2 122
2Q 2021	2 298	2 617	2 440	2 117	2 128	2 346	1 559	2 770	2 052
1Q 2021	2 179	2 500	2 321	2 027	2 012	2 099	1 439	2 627	1 930
2020	2 052	2 337	2 169	1 923	1 892	2 154	1 298	2 247	1 762
2019	1 874	2 114	1 965	1 771	1 749	2 006	1 197	2 134	1 574
2018	1 726	1 945	1 821	1 622	1 644	1 678	1 139	2 034	1 464
2017	1 599	1 788	1 692	1 509	1 488	1 621	1 099	1 870	1 388
2016	1 468	1 618	1 524	1 401	1 407	1 531	1 071	1 766	1 301
2015	1 351	1 469	1 399	1 287	1 308	1 442	1 065	1 802	1 240
2014	1 289	1 400	1 336	1 227	1 240	1 398	1 078	1 849	1 219
2013	1 285	1 409	1 326	1 222	1 229	1 404	1 098	1 909	1 227
2012	1 292	1 416	1 346	1 237	1 211	1 372	1 104	1 885	1 235
2011	1 310	1 418	1 366	1 255	1 244	1 372	1 094	1 767	1 248

Najdrahšie nehnuteľnosti boli vlani už tradične v Bratislavskom kraji. Priemerná cena za meter štvorcový tam dosiahla úroveň 2 832 eur. Najlacnejšie nehnuteľnosti ponúkal Nitriansky kraj, kde priemerná cena predstavovala sumu 1 069 eur za meter štvorcový. K cenám na západe krajiny sa najviac približujú Košický a Žilinský kraj s úrovňou 1 486 eura a 1 480 eur.

Bratislavský kraj vedie aj v rýchlosti rastu cenoviek. Prudko rástla suma aj v Prešovskom kraji a dosiahla priemernú úroveň 1 354 eur za meter štvorcový. Najpomalšie pritom rástli ceny hneď v susednom Košickom kraji.