Vysoké úroky na hypotékach, nízke predaje bytov, vysoké náklady na energie, nižší počet začatých bytov aj vydaných stavebných povolení a nižšia dostupnosť vlastného bývania. To všetko ovplyvňuje nielen ceny bytov, ale aj výšku prenájmov. Kým cenovky bytov posledný rok mierne klesajú, nájomné v nich stúpa. Potvrdzujú to aj najnovšie čísla za tretí kvartál.
V Bratislave si človek mohol prenajať byt v priemere za 927 eur aj s energiami. Celkové priemerné nájomné sa tak oproti predošlému štvrťroku zvýšilo o 2,6 percenta a v porovnaní s predošlým rokom až o 13,67 percenta, uvádza najnovšia analýza spoločnosti Bencont Investments. Za posledný rok vzrástlo nájomné najviac v Petržalke o 15,4 percenta a v Starom meste o 14,6 percenta.
Nájom s energiami v priemernom dvojizbovom byte v Bratislave vyjde na 831 eur mesačne. „Pod nárast nájomného sa v poslednom období podpísalo najmä pretavovanie zvýšených cien energií do nájmu, ale aj nárast dopytu po nájomnom bývaní,“ vysvetľuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. A dodáva, že vidí ešte priestor na ďalší rast cien nájmov.
Napriek nárastu ceny je nájom stále „lacnejšou“ alternatívou ku kúpe podobného bytu a jeho splácania cez drahú hypotéku. Pri byte s rozlohou 50 metrov štvorcových je mesačná splátka úveru (pri sadzbe 4,5 percenta a splatnosti 30 rokov) o 15 percent vyššia než mesačný nájom rovnakého bytu.
Ale opäť to nemusí platiť všade. „Napríklad pri staršom petržalskom dvojizbovom byte je dnes splátka hypotéky zhruba na úrovni mesačného nájmu s energiami, čo je 700 eur,“ vraví pre Finsider Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie Slovenska.
Ceny v regiónoch sa líšia, ale stúpajú tiež
Ceny nájmov v Bratislave sú podstatne vyššie ako v iných mestách či regiónoch Slovenska. Súvisí to aj s atraktivitou trhu práce a vyššími mzdami v hlavnom meste.
Lenže ku koncu septembra sa zvyšovali ceny nájmov aj vo všetkých krajských mestách. Zmeny pritom často veľmi rozdielne, a to aj pri konkrétnom meste, podľa bytového segmentu.
„Zaujímavé je medziročné zdraženie nájmov o 20,4 percenta pri dvojizbových bytoch v Košiciach a rast o 15 percent pri trojizbových bytoch v Trnave,“ upozorňuje V. Kubrický. V Košiciach sa priemerný nájom pohybuje okolo 680 eur. V Trnave sa dvojizbový byt dá prenajať za 750 eur. Pokiaľ ide o Bratislavu, pozoruhodné je zvýšenie pri trojizbových bytoch v Ružinove o 13,8 percenta.
Dynamike nájomného trhu pomáhajú aj ročné zmluvy majiteľov bytov a nájomníkov. Tie umožňujú majiteľom flexibilne prispôsobovať nájom podľa aktuálnej situácie na trhu.
Napokon dopyt po nájmoch zvyšuje aj nižšia dostupnosti vlastného bývania. Ide o spojené nádoby. „Keď si ľudia byt nemôžu dovoliť kúpiť, zostávajú v mama hoteli alebo idú do nájmu. Zároveň však ceny nájmov majú svoj strop, keďže nájomcovia majú na bývanie obmedzený rozpočet,“ vysvetľuje V. Kubrický.
Priemerné ceny prenájmu v Bratislave vrátane energií
| Okres/Izbovosť | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | Spolu |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BA I | 655 € | 918 € | 1 306 € | 1 768 € | 2 790 € | 1 163 € |
| BA II | 602 € | 814 € | 1 016 € | 1 321 € | 2 943 € | 838 € |
| BA III | 614 € | 806 € | 1 037 € | 1 380 € | 2 629 € | 889 € |
| BA IV | 605 € | 788 € | 974 € | 1 196 € | 1 342 € | 843 € |
| BA V | 585 € | 771 € | 963 € | 1 279 € | 1 697 € | 794 € |
| Spolu | 610 € | 831 € | 1 088 € | 1 506 € | 2 522 € | 927 € |
Viac nájomných bytov môže ceny stlačiť nižšie
Byty na prenájom dávali na trh zväčša takzvaní investiční majitelia. Podľa odborníkov na realitný trh takýto investori z trhu takmer vymizli. „Množina investičných klientov opadla aj o viac než 80 percent,“ povedal v nedávnom rozhovore pre HN Viktor Obtulovič, odborník na reality a konateľ realitnej kancelárie Wilusa.
Prenajímať byt sa totiž oplatí oveľa menej. Byty sú drahé, návratnosť investície trvá dlho a nie je vysoká. Podľa realitných odborníkov sa hrubý ročný výnos pri nájomných bytoch dnes na Slovensku pohybuje okolo troch až piatich percent. Opäť sa výnos odvíja od lokality a veku či stavu bytu. „Priemerný ročný výnos z prenájmu staršieho bytu v Bratislave bol ku koncu tretieho kvartálu asi štyri percentá,“ odhaduje R. Bruchánik.
Ceny nájmov môže znížiť len vyššia ponuka nájomných bytov. To sa podľa odborníkov v najbližších rokoch nedá čakať. Politici Sme rodina, ktorí sľubovali stavať 20-tisíc nájomných bytov, vybavili len štátne úľavy. Zo sľubovaných bytov nestojí zatiaľ ani jeden, i keď záujemcov o ich výstavbu pribudlo.
R. Bruchánik si myslí, že na to, aby dotované nájomné byty stlačili nadol cenu nájomného, by musel pribudnúť naozaj relevantný počet nových bytov. Vzhľadom na rozostavanú výstavbu a povoľovací proces nepredpokladá, že by sa toto mohlo stať v dohľadnej dobe. „Skôr predpokladám pokračovanie rastu nájomného z dôvodu vyšších nákladov na financovanie a nižšieho predaja bytov,“ vraví.
V. Kubrický tiež pochybuje, že sa zvýši ponuka nájmov v najbližších rokoch do takej miery, že by to zásadnejšie ovplyvnilo ich ceny. „Lokálne, v niektorých regiónoch, sa to však stať môže,“ uzatvára.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému: