Vývoj cien nehnuteľností (nielen) na Slovensku, ako aj rast úrokov na hypotékach, vyvolali otázky o alternatívach k tradičnému investovaniu. V rozhovore s Martinom Fodorom, zakladateľom a CEO Bizpartner Group, úspešnej slovenskej spoločnosti poskytujúcej služby v oblasti investícií a obchodu s nehnuteľnosťami, sme rozobrali nové trendy na rezidenčnom trhu, možnosti investovania do realít bez hypoték, ako aj možnosti zabezpečenia investície. Prezradil tiež detaily o stabilných výnosoch a bezpečnosti, ktoré priťahujú záujem mnohých investorov.
Ako vnímate súčasný trend vývoja cien nehnuteľností na Slovensku? Ako sa zmenili preferencie kupujúcich v posledných rokoch?
Čo sa týka trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami, súčasný trend krátkodobo praje kupujúcim. Na rozdiel od predchádzajúcich rokov majú lepší priestor na vyjednávanie a vedia sa dostať k nehnuteľnostiam za zaujímavejších podmienok. Hlavný dôvod je horšia dostupnosť financovania a rast úrokových sadzieb.
Keď príde reč na investovanie do realít, väčšina si pod tým predstaví priamo kúpu bytu či domu. Tento trh sa však s rastom úrokov na hypotékach značne ochladil. Aké možnosti, okrem klasického modelu majú v súčasnosti záujemcovia o investície do realít?
V oblasti rezidenčných nehnuteľností poznáme rôzne spôsoby investovania. Okrem priameho nákupu nehnuteľností sú u nás populárne aj realitné fondy. Obidva spôsoby investovania vedia priniesť atraktívne výnosy, no nemusí to byť pravidlom.
Pri priamom investovaní do nehnuteľností je potrebná určitá odborná znalosť, ochota venovať investícii čas a byť pripravený znášať špecifické riziká. Na druhú stranu to dokáže byť pre mnohých ten najuspokojivejší spôsob investovania a to nielen z pohľadu výnosov ale aj sebarealizácie.
V realitných fondoch bolo vlani na Slovensku uložených približne 1,94 miliardy eur, čo predstavuje približne 24,51 percent z celkového objemu podielových fondov. Ich priemerné ročné zhodnotenie za posledné tri roky však bolo len 3,1 percenta, čo je v porovnaní s infláciou veľmi nedostatočný výnos. Výnosy realitných fondov sú väčšinou spojené s pohybmi na realitnom trhu a na stagnáciu alebo pokles cien nehnuteľností sú realitné fondy veľmi citlivé a doplácajú na to aj investori. Negatívny vplyv na reálne výnosy majú taktiež poplatky, neefektívny manažment či stratégia fondu.
Odrazila sa situácia s hypotékami na záujme o investičné produkty? Vnímate nárast zo strany potenciálnych investorov?
Rastúce úrokové sadzby značne obmedzili možnosti investorov, a to hlavne v sektore priameho investovania do nehnuteľností. Prirodzene preto začali rozširovať svoje obzory po alternatívach. Tie však málokedy dokážu splniť požiadavky investorov, a to hlavne z hľadiska bezpečnosti investície, keďže ich primárnym úmyslom bolo nehnuteľnosť vlastniť.
Práve táto skutočnosť bola pre nás smerodajná, pri tvorení našich investičných produktov, kde cieľom bolo investorom ponúknuť rovnakú mieru bezpečnosti.
Vaše investičné produkty v súčasnosti ponúkajú možnosti, ako zhodnotiť vklad nepriamym, teda alternatívnym spôsobom investovania do nehnuteľností. Taktiež deklarujete, že vývoj na realitnom trhu vaše výnosy neovplyvňuje. Aký je teda mechanizmus fungovania?
V prvom rade naši investori investujú do portfólia nehnuteľností, ktoré nakupujeme pre konkrétnych klientov prostredníctvom našich finančno-realitných služieb ako napríklad „prenájom s neskorším odkúpením“. Služby tohto typu úspešne rozvíjame už od roku 2013 a práve vďaka nim nehnuteľnosti nakupujeme systematicky za vopred jasných finančných aj časových podmienky ich neskoršieho predaja. Naše výnosy preto neovplyvňujú zmeny, ktorými realitný trh prirodzene prechádza a dokážeme pomerne jednoducho projektovať budúce výnosy.
Ako nastavujete kritériá pri výbere investičných príležitostí pre váš produkt?
Ako som už spomenul, na predpovedanie vývoja cien sa nespoliehame a nehnuteľnosti nenakupujeme špekulatívne. Áno, je pravda, že na obchodoch takéhoto typu sa dá potenciálne výborne zarobiť, no na druhú stranu by do portfólia mohli vniesť pre nás neakceptovateľné riziko. Pred každým nákupom vopred vieme dobu jej držania a podmienky jej neskoršieho predaja. Tento efekt dosahujeme práve vďaka službám, prostredníctvom ktorých nehnuteľnosti nakupujeme na celom území Slovenska a od novembra 2023 už aj v Českej republike.
Povedzme si viac o typickom profile investora, ktorý zvažuje váš produkt. A čo priemerná výška investície?
Naši investori majú zväčša blízko k nehnuteľnostiam, prípadne investičné nehnuteľnosti vlastnia, no snažia sa aj o diverzifikáciu svojich investícií. Uvedomujú si, že priame vlastnenie investičnej nehnuteľnosti prináša nielen pozitívne, ale aj negatívne situácie, ako výpadky nájmu, neprispôsobivých nájomníkov, pokles cien nehnuteľností, nedostatočný výnos z prenájmu, starosti so správou a iné.
Investorom dokážeme ponúknuť veľmi atraktívny ale hlavne stabilný pravidelne mesačne vyplácaný výnos, a to bez ohľadu na vývoj trhu. Popritom majú svoje peniaze zaistené najkvalitnejším možným spôsobom porovnateľným s priamou kúpou nehnuteľnosti, a to samostatným záložným právom k nehnuteľnosti.
O zabezpečení investovaných prostriedkov sa v poslednej dobe hovorí veľa. Hovoríte, že Vaša spoločnosť ponúka investície zabezpečené konkrétnou nehnuteľnosťou, čo je, pokiaľ mi je známe, na našom trhu unikát. Ako to funguje v praxi?
Pre každého investora mala byť bezpečnosť investície absolútnou prioritou. A to nielen vo forme prísľubov, ale reálna, uchopiteľná forma zabezpečenia, ktorá ochráni investovaný kapitál hneď od začiatku a počas celej doby investície. Práve z týchto dôvodov sme sa rozhodli zabezpečovať investície našich investorov nehnuteľnosťami. Nie víziami ani plánmi do budúcnosti, ale konkrétnymi nehnuteľnosťami, ktorých hodnota od prvého momentu prevyšuje výšku investície investora.
Pre nového investora najskôr v našom portfóliu nájdeme nehnuteľnosť vhodnú na krytie jeho investície. Ešte pred investíciou v prospech investora zriadime samostatné záložné právo k vybranej nehnuteľnosti, ktoré bude mať zriadené po celý čas investície. To, o čo sa v rámci skupiny BizPartner Group snažíme, je priniesť najvyššiu mieru bezpečnosti investície na trhu.
Aký je očakávaný výnos spojený s vašim investičným produktom a dĺžka investovania?
Našim investorom dosahujeme dlhodobo dvojciferné výnosy, v roku 2023 to bolo konkrétne 15,21 percenta. V závislosti od výšky investície ale ponúkame viacero modelov. Čo sa týka dĺžky investície, štandardne je na úrovni 2 rokov. Snažíme sa však flexibilne pristupovať ku každému investorovi a nastaviť podmienky podľa jeho potrieb.
Viac informácií sa dozviete na webovej stránke BizPartner Group.
