Konsolidačný balík štvrtej vlády Roberta Fica bude mať vplyv aj na ceny nových bytov. Mali by zdražieť o niekoľko percent, keďže sa zvýši daň z pridanej hodnoty (DPH) z 20 na 23 percent. Záujemcovia o kúpu nehnuteľnosti na bývanie by sa preto mali poponáhľať s kúpou alebo aspoň so zaplatením zálohy do konca tohto roka, ak chcú ušetriť a nie sú platcami DPH, čo väčšina bežných ľudí nie je.
(Inzercia)
Odpočítať zaplatenú DPH si môžu len firmy, ktoré sú jej platcami. Pri predaji nového bytu na sekundárnom trhu sa už DPH u súkromných majiteľov neplatí, takže sa nedá ani odrátať a požiadať o jej vrátenie.
Developeri už teraz bijú na poplach, aj v rámci snahy predať čo najviac bytov, že sa zhorší dostupnosť nového bývania. Slovensko bude mať jednu z najvyšších DPH na nové bývanie v EÚ.
Napríklad vo Francúzsku sa uplatňuje znížená sadzba DPH desať percent na stavebné práce súvisiace s bývaním. V Poľsku má táto daň dokonca len osempercentnú sadzbu a v Česku platí znížená sadzba DPH 12 percent.
Istota zdraženia je na ceste
To, že ceny bytov pôjdu hore, potvrdzujú aj realitní agenti. „Developeri prenesú zvýšenú DPH do ceny bytov, ako aj ďalšie náklady, ktoré im v rámci konsolidácie verejných financií vzniknú,“ tvrdí Marian Tomko, konateľ realitnej kancelárie Grahams.
Naráža na to, že sa zavedie aj transakčná daň, ktorá stavebníkom zvýši náklady a vyššia bude aj daň z príjmu právnických osôb. Keďže developerské spoločnosti sú zväčša platcovia DPH, prenesú ju do finálnej ceny, lebo nechcú byť stratoví. Developeri zvyčajne nevidia priestor na to, aby rast DPH dokázali absorbovať v znížených maržiach.
Hoci transakčná daň alebo daň z príjmov nemajú priamy vplyv na cenu bytov, je možné, že podnikatelia sa budú snažiť aspoň časť nových daňových nákladov preniesť na kupujúceho.
Posledné dva roky sa cena novostavieb nezmenila a nič nenasvedčuje tomu, že by boli developeri ochotní znížiť cenu, najmä keď im inflácia posledné dva roky zvyšovala náklady. Kupujúci si tak môže za nový byt v Bratislave priplatiť niekoľko tisíc eur navyše.
„Ak by sme uvažovali s aktuálnou priemernou cenou novostavieb v Bratislave na úrovni 345 312 eur s DPH, tak budúci rok bude klient na kúpu takéhoto bytu potrebovať o 8 633 eur viac,“ vysvetľuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.
Podľa neho sa však DPH nemusí premietnuť do cien bytov úplne. V budúcom roku očakáva rast cien novostavieb v priemere o 2,5 percenta.
Vyššia DPH a drahšie byty by mohli spomaliť aj pomaly sa oživujúci realitný trh. Analytik Realitnej únie Slovenska Vladimír Kubrický si myslí, že fatálny dosah na ceny bytov tieto opatrenia mať nebudú. „Oživenie realitného trhu však zrejme nebude v roku 2025 zďaleka také výrazné, ako sa ešte donedávna čakalo,“ tvrdí.
Kúpa v predstihu za menej
Niektorí stavebníci terajšiu neistú situáciu na trhu využívajú a ponúkajú v rámci marketingových kampaní ceny bytov so zľavou na DPH. Robí tak napríklad Alto Real Estate v štvrtej veži Sky Parku. Ponúka ceny o 10 percent lacnejšie, ak si byt kúpite do konca roka.
Niektorí developeri apelujú na klientov, aby zaplatili ešte v tomto roku aspoň 20- percentnú zálohu za byt, lebo tak ušetria. Tá bude ešte s terajšou nižšou sadzbou DPH, ktorá je 20-percentná.
Taktika urgencie funguje a viacerí developeri potvrdzujú, že na trhu sa už prejavujú náznaky zvýšeného záujmu zo strany kupujúcich, ktorí chcú stihnúť transakcie pred zvýšením DPH. Výhoda je aj v tom, že developeri neplánujú podpisovať dodatky k existujúcim zmluvám, pretože v nich uvádzajú cenu bez DPH. Pozor si však treba dávať na inflačné doložky, ktoré zvyknú ceny bytov zvýšiť.
Mnohí kupujúci však zabúdajú na to, že zvýšená DPH môže predražiť aj cenu rekonštrukcie starých bytov či dokončovania novostavieb v stave holobytov a holodomov. Ceny farieb, nábytku či stavebných materiál budú tiež s 23- percentnou DPH.
Šetriť na DPH sa nedá
V Česku sa viacerí developer legálne vyhýbajú plateniu DPH pri spustení predaja. Robí sa to tak, že na každý nový projekt developer založí novú eseročku. Tá sa stane platiteľom DPH až vtedy, keď prekročí stanovený obrat, čo sa stane až vtedy, keď začne predávať byty. A aj potom istý čas trvá, než ho daňový úrad zaregistruje ako platcu DPH. To znamená, že niekoľko mesiacov predáva byty bez DPH. Tieto byty pritom nie sú lacnejšie, len firma viac zarobí. Slovenskí developeri túto taktiku podľa odborníkov nevyužívajú.
Povinnosť registrovať sa za platiteľa DPH je na Slovensku pri obrate presahujúcom 50-tisíc eur, čo dosiahne bežný developer už pri predaji jedného bytu v Bratislave. Navyše predajcovia bytov sa podľa zákona musia zaregistrovať ako platitelia DPH vopred. „Takýmto spôsobom sa na DPH ušetriť nedá,“ tvrdí R. Bruchánik.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
