Pokles úrokových sadzieb na hypotekárnom trhu prináša pre mnohých hypotekárnych klientov reálnu príležitosť znížiť si mesačné splátky a ušetriť na celkových nákladoch. Situácia sa najvýraznejšie dotýka ľudí, ktorým sa hypotéka končila v období zvýšených úrokov alebo si ju brali v minulom roku, keď sa sadzby pohybovali okolo piatich percent. Dnes je najnižšia úroková sadzba na úrovni 3,5 percenta, čo môže znamenať výrazný rozdiel v mesačných splátkach i v dlhodobom horizonte. Napriek tomu by si mal každý najprv prepočítať, či sa mu tento krok naozaj vyplatí, pretože refinancovanie so sebou prináša aj dodatočné výdavky, ako je poplatok za predčasné splatenie a poplatky na katastri.
Banky na Slovensku môžu v prípade predčasného splatenia úveru požadovať poplatok do jedného percenta zo zostatkovej sumy hypotéky. Keďže každý rok môže klient bez poplatku splatiť 30 percent zo zostatku úveru, poplatok sa tak reálne vypočíta len zo 70 percent nesplatenej istiny. Ak napríklad niekto dlhuje ešte 100-tisíc eur, poplatok za predčasné splatenie by nemal presiahnuť 700 eur. K tomu treba prirátať aj 100 eur za vklad novej záložnej zmluvy na kataster. Ak banka, do ktorej chceme preniesť úver, vyžaduje aj nový znalecký posudok, treba si v prípade bytu pripočítať k nákladom ďalších približne 200 eur. Banky často nový posudok nevyžadujú, ale postačí im pôvodné ohodnotenie.
Aké úspory môže klient získať, ak sa mu úroková sadzba zníži z 5 percent na 3,5 percenta? Rozdiel 1,5 percentuálneho bodu môže byť pri dlhodobých úveroch veľmi významný. Samotná výhodnosť závisí od zostatku istiny a od zostávajúcej doby splácania. Napríklad, ak má niekto pred sebou ešte 20 rokov splácania, môže zníženie úrokovej sadzby z 5 na 3,5 percenta priniesť úsporu v stovkách eur ročne. Refinancovanie má zmysel len vtedy, keď na ňom klient reálne zarobí aj po započítaní všetkých poplatkov s ním spojených.
Kedy refinancovať a kedy nie
Vo všeobecnosti sa refinancovanie oplatí vtedy, ak úroková sadzba, ktorú môžete získať, bude výrazne nižšia, ako máte v súčasnosti, a zároveň máte pred sebou dostatočne dlhú dobu splácania. Ak vám do konca splatnosti úveru zostáva len niekoľko rokov, úspora na mesačnej splátke môže byť príliš malá na to, aby pokryla náklady na poplatky. Naopak, ak pred sebou máte ešte 15 či 20 rokov splácania, aj zdanlivo malé zníženie úrokovej sadzby môže znamenať tisíce eur ušetrených počas celej doby úveru.
Naopak, ak vám do splatenia úveru zostáva napríklad len päť rokov, zníženie úroku nemusí priniesť až také vysoké úspory. V tejto fáze splácania tvoria úroky len malú časť splátky. To znamená, že zníženie sadzby sa na mesačnej splátke prejaví menej výrazne, ako keď do splatenia úveru zostáva viacero rokov.
Pri rozhodovaní sa o refinancovaní hypotéky treba brať do úvahy aj to, kedy končí fixácia úrokovej sadzby. Vtedy totiž netreba platiť poplatok za predčasné splatenie hypotéky. Väčšinou trvá takmer rok, než nám nižší úrok dokáže vykompenzovať všetky poplatky, ktoré sú spojené s predčasným splatením úveru. Ak niekomu zostáva do skončenia viazanosti úroku len niekoľko mesiacov, je pre neho väčšinou výhodnejšie, ak počká a úver si prenesie do inej banky až potom.
Najjednoduchším riešením pre mnohých dlžníkov, ako sa dopracovať k nižšej úrokovej sadzbe, je namiesto refinancovania požiadať svoju pôvodnú banku o zníženie úroku. Aj s týmto úkonom sú spojené poplatky, no klient nemusí platiť za predčasné splatenie úveru ani za kataster. Až v prípade, že ponuka od vlastnej banky nebude dostatočne atraktívna, je dobré zvážiť refinancovanie.
O koľko vám klesne splátka po refinancovaní
Príklad 1: Dlžná suma 50-tisíc eur
Ak dlžník spláca 50-tisíc eur s úrokom 5 percent, mesačná splátka pri dobe splatnosti 20 rokov sa môže pohybovať okolo 330 eur. Znížením úroku na 3,5 percenta by mohla splátka klesnúť na 290 eur. Mesačne by tak ušetril okolo 40 eur, čo za rok predstavuje 480 eur. Musí však zohľadniť, že na poplatku za predčasné splatenie zaplatí 350 eur a k tomu treba pripočítať 100 eur za kataster. Spolu je to 450 eur. Táto investícia sa môže vrátiť asi za 11 mesiacov.
Príklad 2: Dlžná suma 100-tisíc eur
Pri sume 100-tisíc eur a úroku 5 percent môže mesačná splátka dosahovať približne 660 eur pri 20-ročnej splatnosti. Znížením na 3,5 percenta by splátka mala klesnúť na 580 eur. To je mesačný rozdiel 80 eur, čo je 960 eur ročne. Poplatok za predčasné splatenie je 750 eur, plus 100 eur kataster, čiže 850 eur spolu. Návratnosť týchto poplatkov je asi 11 mesiacov.
Príklad 3: Dlžná suma 150-tisíc eur
Pri 150-tisícovej hypotéke a úroku 5 percent sa mesačná splátka môže pohybovať okolo 990 eur mesačne na 20 rokov. So znížením úroku na 3,5 percenta by sa splátka mala znížiť na približne 870 eur. To je rozdiel okolo 120 eur mesačne, ročne 1 440 eur. Poplatok za predčasné splatenie v tomto prípade dosahuje maximálne 1 050 eur a kataster vyjde na 100 eur, čo je spolu 1 150 eur. Tieto náklady sa vrátia za necelých 10 mesiacov mesiacov. Potom už majiteľ hypotéky profituje z nižšieho úroku.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
