Nehnuteľnosti sa v posledné roky na Slovensku tešili veľkej obľube – nielen kvôli novému bývaniu, ale aj ako investičné príležitosti – čo prinášalo dlhé obdobie výrazného rastu. Ekonomike sa darilo, úrokové sadzby na hypotékach boli extrémne nízke, nezamestnanosť neustále klesala a disponibilné príjmy rástli rýchlejšie než ceny nehnuteľností.
(Inzercia)
Tento trend, povzbudený ďalšími faktormi, ešte zosilnil počas pandémie, až kým kupujúci v dôsledku ekonomického spomalenia, vysokej inflácie a prepadu reálnych miezd nešliapli na brzdu. Výrazné ochladenie dopytu prinieslo medziročný pokles cien v treťom kvartáli o viac než 10 % a nateraz ani nič nenasvedčuje tomu, že by sa mal trend výraznejšie otočiť. Z krátkodobého hľadiska preto ešte určité zníženie cien môžeme vidieť, no dlhodobé klesanie je vysoko nepravdepodobným scenárom – práve naopak, dáta naznačujú skôr ďalší rast cien.
Ceny nehnuteľností zažívali dlhé obdobie kontinuálneho rastu. Zatiaľ čo po finančnej kríze bol realitný trh dlho zamrznutý, čo spôsobovalo len malé výkyvy v cenách, k výraznejšiemu zlomu prišlo v roku 2014 a 2015. V tomto období sa nehnuteľnosti odrazili od dna a zaznamenali niekoľko rokov získavania na hodnote, až do minulého roka, kedy boli ceny oproti roku 2010 vyššie až o takmer 113 %.
Výraznejší impulz sme zaznamenali počas uplynulých troch rokov, keď boli ceny hnané viacerými faktormi. Jedným z nich je vplyv pandémie, ktorá priniesla zvýšený záujem ľudí o určitý typ nehnuteľností, keďže čoraz viac času ľudia trávili doma a časť firiem prešla na trvalý model práce z domu. Toto bolo motivačné pre istú časť obyvateľstva ku kúpe väčšej či rekreačnej nehnuteľnosti, a to aj vo väčšej vzdialenosti od sídla zamestnávateľa.
Ďalším faktorom tlačiacim na ceny nehnuteľností bol rast cien stavebných materiálov, ktoré firmy prirodzene premietali do hodnoty domov a bytov. Toto bolo spôsobené oživením dopytu v čase pandémie, problémami v dodávateľských reťazcoch, no napríklad aj rastom cien energetických komodít (elektrina, plyn), ktoré sú významným vstupom pri produkcii niektorých dôležitých stavebných komponentov (cement, kovové výrobky a pod.). Jedným z posledných impulzov bol zvýšený záujem ľudí o hypotéky v čase, keď už bolo jasné, že v menovej politike nastane sprísnenie a sadzby pôjdu nahor – a chceli tak ešte využiť výhodnejšie podmienky.
Zvýšená inflácia v dôsledku post-pandemických problémov a vojny na Ukrajine tak bola rozhodujúcim faktorom, ktorý priniesol rozhodnutie centrálnej banky na zvýšenie sadzieb. Keďže sa inflácia v eurozóne vyšplhala až na dvojcifernú úroveň, vysoko nad inflačný cieľ dvoch percent, centrálna banka postupne zvyšovala svoje sadzby. Neutíchajúce inflačné tlaky, nielen z cien komodít, primäli ECB zvýšiť svoje sadzby po dlhom období na nule až na úroveň 4,5 % v prípade kľúčovej sadzby. Tieto kroky priniesli zvyšovanie ceny peňazí, a teda nárast úrokových sadzieb na vkladových aj úverových produktoch. Priemerná sadzba nových hypoték na trhu sa tak v auguste tohto roka blížila k 4,5 %.
Z krátkodobého hľadiska tak na ceny nehnuteľností vplýva najmä dlhšie trvajúci pokles reálnych miezd v dôsledku zvýšenej inflácie, vyššie úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch a ešte stále zvýšené ceny nehnuteľností (dostupnosť bývania, ako vidíme na grafe, je stále zhoršená), čo predstavuje potenciál ďalšieho poklesu cien v najbližších kvartáloch. Zhoršenie prístupu k hypotekárnym úverom môže spôsobiť aj banková daň, ktorá prinesie zníženie bankového kapitálu a obmedzí tak možnosť poskytovania nových úverov.
Na druhej strane však zo stredno- až dlhodobého hľadiska očakávame vplyv oživenia ekonomickej aktivity, vyklesávanie inflácie a s tým spojeného rastu reálnych miezd či určitý pokles sadzieb na hypotékach, čo naznačuje povzbudenie dopytu. Ponuková strana nehnuteľností naopak nenaznačuje výraznejšie oživenie. Práve naopak, objem novej výstavby podľa dát Štatistického úradu v druhom kvartáli tohto roka poklesol medziročne až o štvrtinu, čo bude obmedzovať ponuku bývania, a preto má potenciál tlačiť ceny nahor. Z dlhodobejšieho hľadiska preto môžeme očakávať nárast cien nehnuteľností.
Matej Horňák, makroekonomický analytik Slovenskej sporiteľne
Odporúčame
(Inzercia)