Ako investovať do nehnuteľností v roku 2021?

Nehnuteľnosti vždy boli a nepochybne aj dnes sú vynikajúca trieda aktív, do ktorej sa oplatí investovať. Investície do nehnuteľností by mali byť základným stavebným pilierom každého solídneho portfólia.

Ak sa inšpirujeme bohatými ľuďmi s portfóliami vo výške jedného milióna eur a viac, zistíme, že podľa štatistík napríklad v USA u týchto ľudí tvoria nehnuteľnosti približne 25 až 30 percent z celkového majetku.

U nás na Slovensku podľa mojich skúseností sa tento podiel šplhá až nad 60 percent vzhľadom na konzervatívnosť Slovákov a veľmi rozumné miery zhodnotenia a nižšie miery rizika ako u ostatných aktív.

Investície do nehnuteľností rastú aj vďaka stimulom

V posledných rokoch ceny nehnuteľností na Slovensku stúpali v hlavných krajských mestách dokonca aj dvojciferným medziročným rastom. Situácia eskalovala minulý rok, keď u nás nehnuteľnosti rástli takmer najrýchlejšie zo všetkých krajín OECD. Tento jav je spôsobený nielen hľadaním “bezpečných prístavov“ v čase neistôt Covid krízy, ale aj slabou ponukou a samozrejme extrémne lacnými hypotékami, za ktoré vďačíme monetárnej politike Európskej centrálnej banky.

Bezprecedentné stimuly, tlačenie likvidity na trh zo strán centrálnych bánk ako aj extrémne nízko držané úrokové sadzby spôsobili na realitnom trhu minulý rok doslova boom. A ten ako vidíme, pokračuje aj tento rok. Podobne to môžeme vidieť na akciovom trhu, ktorý je identickými zásahmi zo strany hlavných centrálnych bánk hnaný do nových a nových maxím. Žijeme tak v najdlhšom rastovom trende (býčom trhu) od roku 2008 za celú históriu existencie akciových trhov.

Otázkou však zostáva, dokedy bude toto udržateľný model, vzhľadom na masívne zadlžovanie štátov a hrozbu zvyšovania inflácie a s tým spojených úprav v stimulačnej politike centrálnych bánk. Je taktiež nutné si pripomenúť, že počas poslednej krízy z roku 2008 ceny nehnuteľností korigovali smerom nadol v priemere o 30 % (akciové trhy vtedy spadli o 65 %) a trvalo asi šesť rokov kým sa opäť dostali na predkrízovú úroveň. Na tento fakt, už mnoho ľudí zabudlo, alebo si to jednoducho „nechcú“ pamätať.

Ceny nehnuteľností sú nadhodnotené

Ako teda v kontexte vyššie spomenutých informácií pristupovať k investíciám do nehnuteľnosti v súčasnosti? Ak by som to mal povedať jednou vetou, bol by som hlavne viac obozretný a extrémne vyberavý. Poďme sa však na to pozrieť trochu detailnejšie a rozoberme si to do detailov:

1. Investície do nehnuteľností boli v roku 2020 veľmi obľúbené, investovali aj ľudia, ktorí mali nejaký len malý kapitál a zvyšok financovali hypotékou. Záujem o nehnuteľnosti bol obrovský aj napriek Covidu – lacné peniaze a neistota hnali ceny nahor.
2. Kým v roku 2019 rástli nehnuteľnosti prakticky všade, v roku 2020 už rast niekde spomaľoval vplyvom Covid krízy. Napriek tomu sa ale jednalo o úspešný rok – kríza postihla prakticky len investorov, ktorí ťažili z krátkodobého a rekreačného prenájmu typu Airbnb. Investície do nehnuteľností s cieľom dlhodobého prenájmu sa stále vyplácali. Dlhodobý nájom samozrejme ponúkli ale aj majitelia Airbnb bytov, preto predovšetkým vo veľkých, univerzitných a turistických mestách začalo nájomné vplyvom veľkej ponuky pomaly klesať a tento trend vidíme aj v roku 2021.
3. Podľa mojich kontaktov v oblasti realít, ktorí sa tým živia dlhé roky, sú ceny nehnuteľností vo veľkých mestách nadhodnotené zhruba o 15 až 20 percent. Je teda hlavne otázkou, či sa to negatívne prejaví v tomto alebo budúcom roku a ceny nehnuteľností začnú stagnovať, alebo dokonca padať.
4. Komerčné nehnuteľnosti sú neisté. Rok 2020 ukázal mnohým firmám, že investícia do kancelárií a komerčných priestorov mnohokrát nemusí byť nutnosťou. Mnoho zamestnancov vykonáva prácu z domova a firmy začali veľmi slušne predávať cez e-commerce. Vnímam to ako oblasť, v ktorej budú chcieť firmy šetriť a môžeme očakávať ešte väčšie škrtanie výdavkov a pravdepodobne aj väčšie prepúšťanie. Komerčné nehnuteľnosti tak nebudú podľa mňa pre rok 2021 ťahúňom.

Aký je celkový výhľad investícií do nehnuteľností pre rok 2021?

Keďže sú aktuálne úrokové sadzby rekordne nízko pod úrovňou 1 %, môžeme pre rok 2021 očakávať ich rast – ako predpovedali niektoré banky už koncom roka 2020. Zdraženie hypoték sa určite premietne do ochladenia trhu nehnuteľností. Dá sa stále očakávať rast cien nehnuteľností, ale podľa mňa nebude taký masívny ako v roku 2020. Odhadujem, že rast v dobrých lokalitách bude vo výške 3 až 5 %, avšak zároveň bude tlak na ďalší pokles nájmov a teda výnosov z prenájmu vzhľadom na pretlak voľných bytov na prenájom.

Pri využití hypotekárneho financovania by som volil dlhšie fixácie na 7 až 10 rokov aj za cenu aktuálne vyššieho úroku. Nemyslím si, že úroky ešte budú klesať a do budúcna sa dá očakávať skôr ich nárast. Pri investičných nehnuteľnostiach by som bol extrémne vyberavý a snažil sa hľadať aspoň tzv. fair deals, keďže už skvelé ponuky na trhu prakticky nie sú.

Autor článku Roman Závodský je investor a bloger. Venuje sa propagácii myšlienky FIRE (Financial Independence Retired Early). Svoj systém nazýva Únik do slobody (#unikdoslobody).

Disclaimer: Investovanie a obchodovanie na burze ako aj iných popisovaných investičných produktoch nesie svoje riziká. Nedávam žiadne investičné odporúčania alebo rady, neposkytujem žiadne investičné poradenstvo, prezentujem iba vlastné názory, postrehy, skúsenosti a myšlienky. Dôsledne odporúčam každému urobiť si vlastnú analýzu pred uskutočnením akéhokoľvek investičného rozhodnutia či už na burze alebo mimo nej, prípadne sa poradiť s profesionálom. Nenesiem zodpovednosť za vaše investičné rozhodnutia.