Oplatí sa aj pri vyššom úroku kúpiť investičný byt na hypotéku?

Lacné hypotéky v minulosti lákali mnoho ľudí k tomu, aby si na úver kúpili investičný byt, ktorý budú následne prenajímať. Ak si dostatočne natiahli splatnosť úveru, z prenájmu dokázali splácať hypotéku ako aj ďalšie náklady. Hoci takýto investori nemuseli zarábať priamo na tom, že zinkasovali z nájomného viac peňazí, než aké boli ich náklady, profitovali z toho, že ceny nehnuteľností prudko rástli. Nájomníci im tak splácali hypotéku a oni zarobili pri predaji nehnuteľnosti.

V tomto roku však hypotéky výrazne zdraželi. Kým ešte na začiatku roku nebol problém získať hypotéku s ročným úrokom okolo 0,5 percenta, dnes už väčšina klientov odchádza z banky so sadzbou okolo troch percent. Siedmich odborníkov na investovanie sme sa preto spýtali, či sa aj dnes oplatí kúpiť investičný byt na hypotéku.

Zdenko Štefanides, VÚB banka

V porovnaní s minulosťou sa očakávané výnosy z investičného bytu v nominálnych vyjadreniach významne znížili, minimálne z týchto troch dôvodov:

1. Zvýšili sa úrokové sadzby, čo významne znížilo kúpnu silu „hypotekárneho“ investora – o štvrtinu resp. až tretinu pri zvýšení sadzieb z 1 % na 3 % resp. 4 %.
2. Trh nehnuteľností sa ochladil a skôr ako ďalší rast cien nehnuteľností je teraz pravdepodobnejší ich pokles, čo zhoršuje výhľad pre kapitálové zhodnotenie investičnej nehnuteľnosti v krátkodobom horizonte.
3. Zvyšujú sa bežné náklady na prevádzku bytu, najmä cien energií, a zároveň rastie neistota ohľadom výnosu z prenájmu nehnuteľnosti, keďže kvôli inflácii nájomcom rastú životné náklady a zároveň sa im kvôli nastupujúcej ekonomickej recesii zhoršujú vyhliadky na trhu práce – to sa týka rastu miezd aj istoty pracovných miest.

Pre konzervatívne orientovaného investora však stále existujú minimálne tri dobré dôvody, prečo investícia do nehnuteľností môže mať ešte stále svoj význam:

1. Očakávaná inflácia v dvojciferných číslach tento aj budúci rok hravo prekoná sadzby ECB a teda reálne úrokové sadzby ostanú v mínuse, dokonca budú ešte hlbšie v zápore ako v minulosti. Reálna hodnota dlhu ale aj úspor, teda očistená o infláciu, tak bude klesať, čo hovorí v prospech dlžníkov.
2. Verejné financie sú na Slovensku dlhodobo priam neudržateľné (kvôli demografii ale aj ich mismanažmentu), čo podčiarkuje dôležitosť budovania si vlastného piliera na dôchodok, tak finančného ako aj reálneho, v ktorom nehnuteľnosti majú svoje trvalé miesto.
3. Ak ísť do takejto dlhodobej investície, „piliera“, zrejme sa viac oplatí ísť do udržateľných a zelených rezidenčných projektov, ktoré z pohľadu prevádzky (nižšie účty za energie a perspektívne aj dane či emisné povolenky) ale aj financovania (zelená hypotéka) a potenciálneho zhodnotenia (vyššia trhová hodnota zelenej budovy) by mali byť v dlhodobom horizonte rentabilnejšie.

Uzavrel by som to asi tak, že rozhodnutie či sa oplatí zobrať si hypotéku a kúpiť investičnú nehnuteľnosť, je v súčasnosti oveľa viac ako v minulosti závislé od individuálnej situácie daného človeka, či už z pohľadu jeho finančnej situácie ako aj rizikového apetítu a investičného horizontu.

Zdenko Štefanides je hlavným ekonómom VÚB banky.

Dominik Lehocký, Tower Finance

Pri raste cien nehnuteľností a zároveň najvyšších úrokových sadzbách za posledné obdobie, nevidím aktuálne veľa výhod na kúpu investičnej nehnuteľnosti pomocou hypotéky. Jednou z nevýhod je, že ceny nájomného nám aktuálne už vôbec nepokryjú splátku hypotéky a prevádzkové náklady nehnuteľnosti. Na ľahkú váhu určite netreba brať ani rast cien energií.

Ďalšom nevýhodu je aj to, že momentálne veľká časť z hypotekárnej splátky ide na úroky banke, čiže istina úveru klesá veľmi pomaly.

Treba brať do úvahy taktiež aj fakt, že nižší záujem o kúpu nehnuteľností bude pravdepodobne tlačiť ceny bytov postupne nadol. Takže aj niekoľko rokov po kúpe v „peeku“ kde sme teraz, môžem byť na takejto investícií stratový, dokedy opäť nepríde rast na trhu s nehnuteľnosťami.

Výhodu vidím možno iba v tom, ak sa klient pozerá na investíciu z dlhodobého hľadiska a nevadí mu, že niekoľko rokov bude náklady dotovať z vlastného a platiť vysoké úroky. Určite sa však pri takomto veľkom rozhodnutí odporúčam poradiť s odborníkom, nekonať emocionálne a porozmýšľať aj o nákupe aktív, ktoré sú aktuálne lacnejšie.

Dominik Lehocký pracuje ako Executive Manager v spoločnosti Tower Finance.

Ivan Kahanec, Brokeria

Kúpa investičnej nehnuteľnosti na hypotéku sa spravidla oplatí v situácii, keď sú nízke úrokové sadzby, ceny nehnuteľností rastú a keď je vysoký záujem o prenájmy. Takéto obdobie sme zažívali v uplynulých rokoch. Klienti zarábali na prenájme a súčasne rástla hodnota ich investičnej nehnuteľnosti. Platilo to aj po očistení príjmu z prenájmu o režijné náklady a úrok na hypotéke.

V súčasnosti však vzrástli úrokové sadzby na 3,00 až 4,00 % p.a., zaznamenávame infláciu na rekordných úrovniach a hrozí spomalenie ekonomiky. To sa prejavuje v menšom záujme o kúpu nehnuteľností, ale aj ich prenájmov v niektorých regiónoch. Rast cien nehnuteľností z kvartálu na kvartál sa na Slovensku stále drží na vysokých úrovniach, ale v okolitých krajinách už pozorujeme jeho výrazné spomalenie. Nemožno vylúčiť ani pokles cien nehnuteľností v niektorých regiónoch Slovenska. Po zohľadnení týchto faktorov už nemusí byť kúpa investičného bytu na hypotéku najlepšou investíciou.

Klienti, ktorí chcú mať časť svojich úspor investovanú do nehnuteľností, môžu zvážiť realitné fondy. Tie síce nie sú imúnne voči vývoju ekonomiky, ale nenesú so sebou úrokové či režijné náklady. Navyše rozkladajú riziko na väčšie množstvo nehnuteľností rôznych druhov – rezidenčné, administratívne, obchodné, logistické centrá a podobne. Niektoré takéto fondy vyplácajú dividendu, čo môžeme brať ako obdobu pravidelného príjmu z prenájmu bytu alebo domu.

Ivan Kahanec je senior analytik a finančný špecialista v spoločnosti Brokeria.

Michal Kubík, Finportal

V momentálnej situácií ide hlavne o to, v akej lokalite na Slovensku má klient záujem investovať. Pretože momentálna výška splátky pri narastajúcich úrokových sadzbách, ako aj otázna cena energií v budúcom roku, sa celkovo podpíšu na požadovanej výške nájomného. To by malo v ideálnom stave pokrývať tieto zvýšené náklady.

V prípade, že klient má záujem investovať dlhodobo do nehnuteľnosti na minimálne 10 rokov a viac s použitím vlastných zdrojov aj na prípadné pokrytie mesačných nákladov za účelom tvorby majetku je to stále dobrá doba, nakoľko momentálne sadzby pri 3- alebo 5-ročných fixáciách sú stále prijateľné.

Michal Kubík je projektový manažér Finportal pre reality.

Pavol Vejmelka, Asset Management Slovenskej sporiteľne

Môj osobný subjektívny názor (nejde o investičné poradenstvo) je ten, že vzhľadom na očakávané zvyšovanie úrokových sadzieb, zníženie disponibilného príjmu domácností, zvyšovanie cien energií, potravín, atď., sa investičné nehnuteľnosti stávajú menej zaujímavými investíciami.

Myslím si, že na finančných trhoch sa budú dať nájsť atraktívnejšie investície na zhodnocovanie nasporených finančných prostriedkov.

V prípade ak má klient záujem investovať vyslovene do nehnuteľností, stále má možnosť si zvoliť aj investíciu do realitného fondu / realitných fondov. Veľmi dôležité je však dodržiavať pri investovaní pravidlo, aby nebola investovaná väčšina prostriedkov iba v jednom aktíve.

Diverzifikácia, teda rozloženie finančných prostriedkov na investície do dlhopisov, akcií, realít, prípadne v menšej miere ešte nejakých alternatív má pre klienta veľkú výhodu v podobe rozloženého rizika.

Pavol Vejmelka je členom predstavenstva spoločnosti Asset Management Slovenskej sporiteľne.

Roman Závodský, investor a bloger

Stručná odpoveď – podľa mňa nie. Aktuálne totiž čelíme súbehu mnohých negatívnych faktorov na trhu.

Nehnuteľnosti sa podľa mňa vyšplhali do pásma bublinových cien, kedy v posledných piatich rokoch čelili extrémnym medziročným nárastom cien v porovnaní s dlhodobým priemerom ako i zvyšným trhom nehnuteľností v EÚ.

Krízu už máme evidentne pred dverami a cítime už aj ochladenie realitného trhu. Pokojne sa môže zopakovať vývoj z roku 2008, kedy ceny nehnuteľností klesli o takmer 30 % na Slovensku a trvalo takmer 10 rokov kým sa vrátili na predošlú úroveň.

Extrémna inflácia núti ECB zvyšovať úroky a bude v tom podľa mňa pokračovať, kým ju nedostane pod kontrolu. Takže teraz je skôr čas na predaj ako na nákup investičnej nehnuteľnosti a následnú rotáciu zdrojov do inej triedy aktív. Ono totiž aj pri nehnuteľnostiach platí základné pravidlo “Buy low, Sell high” a nie naopak.

Roman Závodský je investor a bloger. Venuje sa propagácii myšlienky FIRE (Financial Independence Retired Early).

Pavel Škriniar, Swiss Life Select

Doteraz majiteľ nehnuteľnosti zarábal na raste jej ceny. Nemusel nič urobiť a každý rok videl zhodnotenie svojej investície. Je to obdoba investície do rastových akcií.

Dnes je kúpa investičnej nehnuteľnosti už niečo ako investícia do hodnotových akcií, pretože výnos bude v najbližšom čase plynúť z pravidelných príjmov. Kúpa investičnej nehnuteľnosti na úver sa oplatí v prípade, že nebude núdza o slušných podnájomníkov.

Pavel Škriniar pracuje v spoločnosti Swiss Life Select ako investičný analytik.