Roman Kružliak začínal s jedným investičným štvorizbovým bytom, ktorý zdieľal s nájomníkmi. Dnes vlastní 58 bytov po celom Slovensku. „Mal som pocit, že bankám dlhujem veľa. Mýlil som sa. Mohol som rásť rýchlejšie,“ hodnotí s odstupom svoj investičný apetít.
Byty, ktoré vlastní, predáva iba zriedkakedy. „Splácaním úveru sa zvyšuje čistá hodnota majetku. Rast ceny nehnuteľnosti je iba dodatočným benefitom,“ vysvetľuje.
Tvrdí, že pri investovaní do nehnuteľností je vhodné si ustrážiť tri veličiny: cenu, výšku úroku a výšku výnosu z nájomného. „Keďže tieto veličiny sa vždy kompenzujú, tak vhodná doba na kúpu nehnuteľnosti je v podstate stále,“ tvrdí.
V rozhovore sa dočítate:
- Ako sa Roman Kružliak dokáže postarať o 58 bytov
- Prečo je aj v období vysokých úrokov vhodná doba na nákup nehnuteľnosti
- Či je lepšie zo zdedených peňazí splatiť starú hypotéku alebo kúpiť byt
- V ktorých lokalitách nekupovať byty
- Aký by mal byť čistý výnos z nájmu
V roku 2005 ste kúpili prvý investičný štvorizbový byt. Bolo to v čase boomu pred finančnou krízou. Prečo ste do toho išli a prečo ste si vybrali taký veľký byt?
Bol to štvorizbový byt, v jednej izbe som býval ja a zvyšné tri som prenajímal svojim spolubývajúcim. Dodnes tento byt vlastním. Páčila sa mi lokalita, v ktorej som nehnuteľnosť kupoval. Bol som presvedčený o tom, že keď sa finančne stabilizujem, bude to nehnuteľnosť na celoživotné bývanie. Nemal som ešte úplne investičné zmýšľanie, nájomcov v izbách som bral skôr ako finančnú výpomoc. Keď mi začali posielať prvé platby na pravidelnej báze, uvedomil som si, že tento model dokáže fungovať aj z ekonomického hľadiska a začal som sa veľmi nad ním zamýšľať.
Po vypuknutí krízy ste nakupovali byty ďalej? Prečo ste nespanikárili?
V prvom rade som veril v dlhodobý potenciál nehnuteľností. Tým že som bol v podstate začiatočník, krízu som si až tak detailne neuvedomoval, iba som sa maximálne snažil. Nevedel som ešte správne posúdiť, či je to trvalý stav alebo sa nálada na trhu neskôr zlepší. Dnes už viem, že aj krízy sú súčasťou ekonomických cyklov. Dnes pod slovom „kríza“ rozumiem „šanca“, preto sa vždy snažím počas krízy pracovať ešte viac a veľakrát sú výsledky o to lepšie.
Postupne ste pridávali do portfólia ďalšie byty. Koľko ich priemerne ročne bolo, alebo ste sa rozhodovali podľa príležitosti na trhu?
Do svojho portfólia som pridával byty podľa trhových a finančných možností. Nemal som pevne stanovený ročný plán. Reagoval som skôr na trhové podmienky a príležitosti. Bol rok kedy som kúpil aj 12 bytov, ale zároveň boli aj roky kedy som kúpil jeden byt alebo žiadny.
Rozhoduje výnosové percento
Ako sa dokážete starať o 58 bytov? Máte na to tím ľudí?
Kým som vlastnil do 10 bytov, všetko som zvládal popri aktívnej činnosti sám. Začiatok tvorby realitného portfólia sa dá realizovať aj popri práci alebo podnikaní. Portfólio 58 bytov zamestnáva len dvoch ľudí, ktorí sa starajú o prenájom, správu a zároveň aj rekonštrukcie a zariadenia bytov. V prípade, že počet bytov rastie, sú využití naplno. Pokiaľ portfólio rastie pomalšie, vykonávajú aj inú činnosť.
Prečo sa zameriavate najmä na žilinský trh? Máte byty aj inde?
Byty mám po celom Slovensku. Je pravda, že najviac z môjho portfólia sa nachádza práve v Žiline, kde dlhodobo žijem, preto tento trh poznám najlepšie. Je to výhodné aj z hľadiska operatívneho riešenia problémov, v prípade, že si to situácia vyžaduje. Zároveň sa vždy zaoberám výnosovým percentom nehnuteľnosti a pokiaľ či už Žilina alebo iné mesto nevie primerané výnosové percento poskytnúť, tak nehnuteľnosť nekupujem.
Vo viacerých podcastoch ste spomínali, že sledujete najmä kúpnu cenu, úrokovú sadzbu a výšku nájomného. Ceny nehnuteľností sú v tomto roku nižšie ako v minulosti, úroky sú vysoké. Oplatí sa teraz kupovať?
Sú to tri veličiny, ktoré sa vzájomne kompenzujú. Napríklad v roku 2021 bola vysoká kúpna cena nehnuteľností, čo bolo negatívum, ale nízka úroková miera, čo bolo pozitívum a napokon nízke nájomné, čo bolo opäť negatívum. Dnes je úroková sadzba vysoká, čo je negatívum, výška nájomného je vysoká, čo je pozitívne a ceny nehnuteľností hodnotím ako prijateľné. Som presvedčený, že dnes je vhodná doba na kúpu nehnuteľností. Keďže vyššie spomínané veličiny sa vždy kompenzujú, tak vhodná doba na kúpu nehnuteľnosti je v podstate stále.
Hovorili ste o chybách a jedna z nich bola, že ste nešli do vyšších úverov a väčšieho zadlženia. Kde je pre vás hranica zadlženia v porovnaní k hodnote vlastných bytov? A kde už začína riziko?
Primeranú hranicu zadlženia dnes považujem za 60 až 80 percent z hodnoty portfólia, ktoré investor vlastní. Moje zadlženie je nižšie a aktívne pracujem na tom, aby som sa do tejto hranice dostal. V minulosti som mal rôzne predsudky a zdalo sa mi, že dlžím bankám veľa. Tento pohľad nebol opretý o racionálne zmýšľanie ale skôr o pocitové a zároveň vychádzal z absolútneho čísla dlhu, nie z percentuálneho pohľadu na hodnotu nehnuteľností. Toto bola chyba v uvažovaní, ktorá mi nedovolila to, aby som v minulosti rástol rýchlejšie.
V Bratislave vynášajú byty menej
Poďme si ilustrovať investovanie do nehnuteľností na príklade. Zdedím 20-tisíc eur. Mám z nich splatiť časť starej hypotéky, kde mám úrok 4,5 % alebo si radšej kúpiť na hypotéku nový byt? Dokáže dnešný ročný výnos z nájmu vyrovnať úrok na hypotéke?
Odporúčam určite kúpu ďalšieho bytu. Nadobúdať treba múdro, v praxi to znamená, že výnosové percento by malo byť vyššie ako úroková sadzba za úver. Pokiaľ takúto nehnuteľnosť nenájdete, dajte si za úlohu hľadať ďalej. Toto výnosové percento väčšinou ponúkajú staršie nehnuteľnosti.
Výnos z nájmu bytu sa pohybuje na Slovensku od 3 do 12 percent. Prečo sú také rozdiely a kde sú nižšie výnosy a kde vyššie?
Je to spôsobené viacerými faktormi. Napríklad v Bratislave je výnosové percento pomerne malé. V meste žije veľká časť obyvateľov, ktorá má nadštandardný príjem, z ktorého tvoria úspory. Za tieto úspory kupujú nehnuteľnosti a v tomto prípade sa veľakrát nezaoberajú výnosovým percentom. Zároveň trh v hlavnom meste je stabilnejší aj v čase krízy.
Sú lokality v menších mestách, kde je málo investorov, a preto vedia potom nakúpiť veľmi dobre. Tým, že trh sa javí menej zaujímavý, investori vedia realizovať vyššie výnosové percento. Tak isto záleží aj na type nehnuteľnosti, malometrážne byty majú spravidla vyššie výnosové percento.
Človek má dom, ktorý nevládze splácať. Má na ňom ešte 100-tisícovú hypotéku. Cena domu však už narástla dvojnásobne a cena pozemku, kde stojí už štvornásobne. Mal by ho predať a ísť bývať do bytu s nižšou hypotékou alebo sa ďalej trápiť so splácaním?
Moje odporúčanie pre bežných ľudí je, aby si kupovali na vlastnú potrebu nehnuteľnosť, ktorá je pre nich postačujúca a budú ju vedieť splácať. Pokiaľ je v nekomfortnej situácií a splácanie úveru nezvláda, odporúčam okamžite samostatnú dohodu s bankou a zároveň pracovať na predaji nehnuteľnosti. Následne si môže nadobudnúť nehnuteľnosť, ktorá je pre neho finančne zvládnuteľná a začať budovať svoju ekonomickú stabilitu odznova.
Majetok nie sú peniaze, ktoré má investor na účte
Pri byte je dôležitá lokalita ale aj susedia či susedstvo. Na čo ešte si treba dávať pozor pri jej výbere?
Ako prvé radím vylúčiť „vylúčené“ lokality. V každom meste je štvrť, lokalita, ktorú ľudia považujú za „vylúčenú“. V týchto miestach neodporúčam investovať, pretože služba prenájmu je v tejto lokalite náročná a vyžaduje si samostatný prístup, ktorý zahŕňa aj vysokú prácnosť obsluhy takýchto nájomcov.
Skúsme konkrétne. Kupovali by ste byt na žilinskom sídlisku Hliny alebo Vlčince?
Určite áno, mám niekoľko bytov na oboch týchto sídliskách. Sídliská v Žiline považujem za stabilné z pohľadu investície. Majú veľmi dobrú občiansku vybavenosť a zároveň ponúkajú stabilnú investíciu. To, že sú sídliská v Žiline obľúbenou lokalitou pre bývanie, potvrdzuje aj cena nehnuteľností, ktorá je veľmi blízka cenám v centre mesta. V tomto je Žilina anomáliou.
Koľko by ste mali na nich čistý výnos z nájmu?
Pokiaľ by sme kupovali sídliskový malometrážny byt za trhovú cenu v Žiline, výnosové percento sa pohybuje v rozmedzí 4,5 až 5,5 percenta ročne.
Hlavnou odmenou prenajímateľa je nájomné
Prečo byty nepredávate, ale držíte dlhodobo?
V investovaní do nájomných nehnuteľností je čas môj priateľ. Investícia sa oplatí práve vtedy, keď ju držím dlhodobo. Portfólio bytov však prehodnocujem a z času na čas sa stane, že nejaký byt predám. Snažím sa ho nahradiť bytom s vyšším výnosovým percentom.
Okrem nájomného zarábate aj na raste ceny nehnuteľnosti. Lenže keď ich nepredávate, tak na tom nezarobíte. Alebo to tak nie je?
Z rastu nehnuteľnosti neprofitujem priamo. Prioritnou odmenou prenajímateľa je nájomné a jeho rast, z tohto prenajímateľ zabezpečuje údržbu nehnuteľnosti a pokrýva svoje záväzky voči banke. Splácaním úveru sa zvyšuje čistá hodnota majetku. Rast ceny nehnuteľnosti je iba dodatočným benefitom. Cash flow vytvára iba prijaté nájomné, všetko ostatné vytvára hodnotu majetku. Investor vytvára prioritne portfólio, ktoré sa stupňuje a zlepšuje svoje cash flow. Treba si uvedomiť, že majetok nie sú peniaze, ktoré má investor na svojom finančnom účte. Ak by sa chcel dostať k peniazom, musel by majetok speňažiť. Aj toto je život investora.
Veľa sa hovorí o budovaní lacnejších nájomných bytov či už mestami alebo súkromníkmi. Nepokazí vám to váš biznis? Keď bude nájomných bytov viac, nájmy pôjdu dole.
Nemyslím si, že sa to stane. Lacné nájomné byty majú inú cieľovú skupinu ako byty v súkromnom vlastníctve. Navyše ako investor môžem ponúkať lepšiu službu tým, že ako prenajímateľ som flexibilnejší a môžem detailne reagovať na potreby nájomcu.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
