Investícia do nehnuteľností je v očiach mnohých ľudí považovaná za bezpečný spôsob, ako zhodnotiť svoje peniaze. Marek Malina, analytik online investičnej platformy Portu, však upozorňuje, že táto investícia nemusí byť vždy tou najvýhodnejšou voľbou. Výrazný nárast cien nehnuteľností a vysoké úrokové sadzby na hypotékach podľa neho zásadne menia situáciu.
Podľa Štatistického úradu SR vzrástli ceny nehnuteľností od roku 2010 o 84 %. Napríklad pri byte kúpenom za 200-tisíc eur by jeho hodnota dnes predstavovala 368 200 eur, čo znamená zisk 170-tisíc eur. Ak by však investor túto sumu vložil do indexu S&P 500, jeho investícia by narástla na viac ako 900-tisíc eur. „Investícia 200 000 eur by tak dokázala zarobiť navyše 700 000 eur, čo je výrazne viac než v prípade nakúpu nehnuteľnosti,“ tvrdí M. Malina.
Aj pri dlhodobej držbe bytu sú rozdiely markantné. Po 30 rokoch by investícia do bytu v hodnote 200-tisíc eur narástla na 789-tisíc eur. Ak by sa však rovnaká suma investovala do indexu S&P 500, jej hodnota by bola viac ako 3,3 milióna eur. Pri investícii do indexu MSCI World by sa suma vyšplhala až na 4,65 milióna eur. Tento rozdiel je podľa M. Malinu spôsobený tzv. efektom zloženého úročenia, kedy sa výnosy z investície neustále zhodnocujú.
V minulosti boli investície do nehnuteľností výhodnejšie najmä vďaka lacným hypotékam. Dnes však priemerná úroková sadzba dosahuje 4,6 %, čo výrazne zvyšuje náklady na hypotéku a tým aj celkovú návratnosť investície.
Keď bolo hypotéku možné získať za jednopercentný úrok, bola situácia výrazne lepšia. Ak si napríklad niekto kúpil investičný byt za 200-tisíc eur, stačilo mu 40-tisíc eur vlastných prostriedkov. Pri 30- ročnej hypotéke vo výške 160-tisíc eur a jednopercentnom úroku bola jeho mesačná splátka 515 eur mesačne. Dnes, pri úroku 4,6 percenta, je splátka už na úrovni 820 eur mesačne. Preplatenosť hypotéky preto stúpla z 25 263 eur na 135 282 eur.
„Tento fakt de facto vyhnal z realitného trhu ľudí, ktorí kupovali investičné nehnuteľnosti na hypotéku a kratšie splatnosti sa pre mnohých ľudí stali nedostupné. To potvrdzujú aj samotní developeri, či realitní makléri. Pri úroku 1 % ste po 30 rokoch mohli na 200-tisícovom byte, za ktorý ste ale v hotovosti zaplatili iba 40-tisíc, zarobiť teoreticky takmer 183-tisíc eur iba na náraste ceny. Pri úroku 4,6 % je to necelých 33-tisíc eur. Ak by ste však 20 % kúpnej ceny bytu investovali a mesačne by ste k tomu prihodili sumu rovnú hypotekárnej splátke, zarobili by ste vyše 2,3 milióna eur za 30 rokov. Je to menej ako pri vysokej jednorazovej investícii, ale stále výrazne viac, než ak si byt kúpite a prenajímate ho za bežný nájom,“ dodáva M. Malina z Portu.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
