Tvrdí, že Slováci platia výrazne viac za byty, lebo tu máme zlé stavebné zákony, dlhé povoľovacie konanie a zatiaľ nefunguje plná digitalizácia konania. „Podľa našich prepočtov pri 250-tisícovom byte nás náklady na pozemok a na jeho prípravu s povoľovaním stoja 80-tisíc eur. To je až jedna tretina ceny bytu,“ vysvetľuje v rozhovore pre Finsider šéf YIT Slovakia Milan Murcko.
Ak by sme mali lepšie zákony a bolo by viac pozemkov, tieto náklady by vedel developer skresať na polovicu. „Slováci by platili na hypotéke za taký byt o 200 eur mesačne menej,“ vyratúva M. Murcko.
Je skeptický k tomu, že mestské alebo komerčné nájomné byty vyriešia bytovú krízu v Bratislave. Napriek tomu tvrdí, že ich treba stavať. Ich odovzdávanie mestu však podľa neho zdraží komerčné bývanie.
Družstevné byty tiež ostanú len malou časťou trhu. Napriek tomu ich firma, ktorú vedie, ponúka. „Družstevné byty nám zafungovali v zlých časoch, keď sme zbierali omrvinky z trhu. Teraz už sú na trhu lepšie časy, takže motivácia ponúkať družstevné byty klesá,“ vysvetľuje výkonný riaditeľ YIT Slovakia.
V rozhovore sa dočítate:
- Kedy sa oplatia stavať nájomné byty
- Kto doplatí na to, ak budú musieť developeri odovzdávať časť bytov mestu
- Prečo sa vo veľkom nerozšírili družstevné byty
- Či má zmysel stavať modulárne byty vo fabrike
- Ako môže nový stavebný zákon zrýchliť výstavbu
Na nedávnom Realitnom fóre ste sa vyjadrili, že stavať nájomné byty sa bežnému developeri neoplatí bez dotácií od štátu, lebo máte drahší kapitál ako výnosy z nájmu. Prečo to robia veľké poisťovne ako Kooperativa?
Poisťovňa má lacnejší kapitál ako bežný developer. Ten si môže požičať v banke alebo vydať dlhopisy. Pre developerov je kapitál drahší ako výnosy z nájomného bývania, ktoré môžu byť okolo štyroch percent. Preto developer funguje tak, že niečo postaví, a potom to rýchlo predá, aby splatil úvery. Naopak, veľká poisťovňa má vlastné zdroje z poisťovacieho biznisu, preto si môže dovoliť byty postaviť, držať ich a prenajímať 30 rokov aj za nižší ročný výnos.
Oplatia sa nájomné byty len vtedy, ak ich má investor veľa?
Áno. Developer stavia nájomné byty len vtedy, ak má partnerov ako poisťovne či investičné fondy. Bavil som sa s viacerými zahraničnými investormi z tejto oblasti a povedali mi, že ak by mali prísť na Slovensko, na začiatok by potrebovali projekty s aspoň desať tisíc bytmi. To u nás nedokážeme postaviť v rozumnom čase do piatich rokov.
Prečo tých bytov musí byť tak veľa?
Lebo pri takom množstve sa vám znižujú prevádzkové náklady na jeden byt. Dosiahnete úspory z rozsahu. Ak potom nemáte v jednom či viacerých bytoch nájomcov, tak vám to pri takomto veľkom množstve neprekáža.
Ako vnímate povinné odovzdávanie časti bytov mestu Bratislava ako nájomné, ktoré presadzuje primátor Matúš Vallo? Je to výhodné pre obe strany?
Je, ale zároveň to nie je úplne spravodlivé voči ľuďom, ktorí si kupujú komerčné byty. Tí to zaplatia vo vyššej cene. Akýkoľvek náklad si developer prenesie do ceny, takže v konečnom dôsledku to zaplatia vo vyššej cene majitelia komerčných bytov.
Víťaz je však človek, ktorý sa dostane k nájomnému bytu, keďže si nemusí zobrať hypotéku.
Áno, ale akákoľvek redistribúcia zdrojov má v sebe zabudovanú istú nespravodlivosť. Je dobré, že pomôžeme sociálne slabším ľuďom dostať sa k bývaniu, ktoré je základom pre normálny život. Ale zároveň to má negatívny dopad na ľudí, ktorí dosiahli na hypotéku, pričom môže ísť o mladé rodiny, pre ktoré sa tak život v Bratislave stáva mimoriadne nákladný.
Vyriešia mestské alebo komerčné nájomné byty bytovú krízu v Bratislave?
Obávam sa, že nie. Hoci je to dobré riešenie a treba ich stavať. Ľudia, ktorí nedosiahnu na hypotéku, by ich mohli využívať.
Družstevné byty sú ako hypotéka
Tento rok ste spustili pilotný projekt družstevných bytov. V čom sa podobajú na hypotéku a v čom je rozdiel?
Družstevný byt je „prezlečená“ hypotéka. Nie je to nájomný byt. Aby ste ho získali, musíte si kúpiť podiel v družstve, ktorý môže byť vo výške 20 percent z ceny bytu. Ak tie peniaze máte, môžete si zobrať hypotéku.
Nie je veľký rozdiel v úrokoch, ktoré dostane družstvo a bežný občan cez hypotéku?
Nie je tam výrazný rozdiel.
Akí ľudia chcú družstevný byt?
Takí, ktorí z rôznych dôvodov nedostanú hypotéku. Napríklad už majú okolo 50 rokov a chceli by kúpiť byt pre svoje deti. Pôjdu do banky, ale ona im dá hypotéku len na 10 rokov s vysokými splátkami, ktoré si na dôchodku nebudú môcť dovoliť splácať. Vtedy má zmysel kúpiť si členský podiel v družstve – ten môžu neskôr previesť na deti. Využívajú ich aj ľudia, ktorí nechcú, aby v katastri bolo vidieť, že už majú viacero bytov. Družstevné byty nie sú liekom na nedostupné bývanie.
Prečo staviate družstevné byty, keď množina ľudí, ktorí ich chcú, je obmedzená?
Začali sme nad nimi uvažovať pred rokom, keď trh s nehnuteľnosťami zamrzol. Hľadali sme inú ako našu bežnú skupinu zákazníkov. Všimli sme si, že družstevné byty fungujú v Česku, tak sme to chceli vyskúšať. Tento segment bytov ostane na trhu len marginálny.
Aký je zatiaľ záujem o vaše družstevné byty v projekte Nuppu?
Máme tam zatiaľ jedno bytové družstvo so 40 bytmi. Nové družstvo s desiatkami bytov bude aj v projekte Zwirn 3. Družstevné byty nám zafungovali v zlých časoch, keď sme zbierali omrvinky z trhu. Teraz už sú na trhu lepšie časy, takže motivácia ponúkať družstevné byty klesá, avšak stále sú žiadaným riešením pre spomínaných klientov.
Nemohli by sa byty predávať aj na lízing ako autá?
Je to jedna z alternatív. Aj družstevný byt splácate ako auto na lízing a platíte aj akontáciu.
Nemohli by družstvá byty aj stavať?
Priamo družstvá byty zvyčajne nestavajú, robia to pre nich developeri.
Niektorí developeri vidia dieru na trhu so študentským bývaním. Uvažujete, že sa do toho segmentu pustíte?
Už nie. Dlho sme tento segment analyzovali a zistili sme, že Bratislava je na také projekty malá. Nie je také veľké študentské mesto ako Brno či Praha. Navyše, veľa Slovákov ide študovať radšej do zahraničia. Nevidíme tu ani veľký prílev zahraničných študentov, a tak sme sa zhodli, že sa radšej sústredíme na iné projekty.
Ako stavať lacnejšie a pritom kvalitne
Máte plán stavať byty o 20 percent lacnejšie a rýchlejšie ako konkurencia. Ako sa to dá bez zníženia kvality?
Do roku 2029 máme plán postaviť porovnateľný bytový dom ako konkurencia, ale o 20 percent lacnejšie, o polovicu rýchlejšie a výrazne kvalitnejšie. Stavbári by si mohli ťukať na čelo, že sa to nedá, ale my využívame takzvaný Lean construction systém. Ten nám umožňuje postaviť sto bytov za 18 namiesto 24 mesiacov, ako sme to robili pred troma rokmi. Už pracujeme na projekte, kde sto bytov postavíme za rok.
Rýchlou výstavbou aj ušetríte?
Určite. Náš mesačný náklad na riadenie a financovanie stavby so sto bytmi je 70-tisíc eur. Za rok tak ušetríme 840-tisíc eur. Nešetríme však na kvalite materiálu.
Digitalizácia projektovania a výstavby vám tiež šetrí čas?
Áno, navyše vieme si ňou pomôcť pri zisťovaní chýb na stavbe a rýchlo ich opraviť. Naši stavbyvedúci chodia po bytoch s iPadmi, cez ktoré si naskenujú QR kódy v danom byte, a načíta sa im takzvané digitálne dvojča budovy. Keď vidia zle osadenú parapetnú dosku, označia ju v digitálnom systéme a úloha sa okamžite objaví dodávateľovi na kolaboratívnej digitálnej platforme. Zbierame dáta a potom presne vieme, čo sa stalo a akým konštrukčným chybám sa máme v budúcnosti vyhnúť.
Neuvažujete v rámci zvýšenia efektivity o výstavbe panelových modulárnych domov, ktoré sú populárne aj vo Fínsku?
Riešili sme to pred piatimi rokmi s našou materskou firmou vo Fínsku, ktorá mala aj výrobu týchto panelov. Zrušili ju, lebo im to ekonomicky nedávalo zmysel. Boli sme si pozrieť aj vysoko automatizovanú fabriku v Japonsku, ktorá ročne vyrobí 40-tisíc modulárnych bytov. Vyrába ich na bežiacom páse ako autá. Zistili sme, že ak by sme mali takú fabriku uživiť na Slovensku, museli by sme vyrábať ročne asi 22-tisíc modulov a predať 11-tisíc bytov ročne. To sa reálne nedá.
Modulárne domy sa však vyrábajú aj na Slovensku.
Áno, ale je to ručná manufaktúra, nie masová výroba, takže to nie je lacnejšie ako bežný dom.
V rozhovore pre Forbes ste spomínali, že výškové budovy nestaviate. Prečo, keď platí, že čím vyššia budova, tým je lepšie využitý pozemok a môže priniesť viac bytov a vyšší zisk?
Nemám nič proti výškovým budovám na miestach, ktoré sú na to určené. Je to ekonomické využitie pozemkov, ktorých je obmedzené množstvo. Navyše, keď ľudia pracujú pri mieste bydliska, je to z pohľadu hustoty dobré aj pre mestskú dopravu.
Lenže my výškové domy nestaviame, lebo nám nejde iba o zisk na meter štvorcový. Chceme mať ľudskú mierku bývania. Nechceme, aby ľudia bývali vo vysokom vežiaku, kde je anonymita a nemôžu sa stretnúť bežne na dvore. Ide nám o kvalitu života nielen v byte, ale aj mimo neho. Preto máme v projektoch aj uzavreté dvory.
Nový stavebný zákon pomôže skrátiť výstavbu
Vláda nedávno schválila nový stavebný zákon. Už druhý za dva roky. Pomôže výrazne urýchliť stavebné a územné konania?
Určite pomôže, ale neviem, ako výrazne. Bežne povoľovacie konanie projektu, ktorý podlieha posudzovaniu vplyvov na životné prostredie (tzv. „veľká EIA“ pozn. red.), trvá v Bratislave štyri a pol až päť rokov, ak všetko ide hladko, samozrejme, aj vrátane prípravy a posúdenia príslušnej projektovej dokumentácie. Podľa nového zákona by sa to mohlo skrátiť na jeden a pol až dva roky.
To by bolo výrazne skrátenie, nie?
Áno, skrátilo by sa to minimálne o viac ako polovicu, možno aj o dve tretiny v porovnaní s dĺžkou súčasného procesu.
Pomôže urýchliť byrokraciu pri stavebnom konaní jeho digitalizácia na jednotnom úložisku?
Pomôže, i keď pôvodný zákon (ešte z dielne bývalého podpredsedu vlády Štefana Holého, pozn. red.) bol ešte revolučnejší, čo sa týka plnej digitalizácie procesov. Ale aj nový zákon bude veľkou výzvou pre všetkých. Musia sa na to pripraviť nielen stavebné úrady, ale aj obce.
Myslíte, že by to nezvládli?
Pozrite sa, čo sa stalo s digitalizáciou v Česku. Na zbabranej digitalizácii takmer padla vláda, zodpovedný minister musel odstúpiť a vládna koalícia sa skoro rozpadla. Jej zlé zavedenie zastavilo veľa stavebných konaní. Pravdepodobne preto súčasná vláda na Slovensku ide pomalším tempom digitalizácie.
Ako bude fungovať digitálne úložisko?
Do zákonom definovaného „Informačného systému“ si budete môcť nahrať dokumentáciu online, a to všetky vyjadrenia z celého konania vrátane hodnotiacich správ. Všetci zainteresovaní tak budú mať k tomu online prístup. Obdobný informačný systém Urbion už funguje na základe nového Zákona o územnom plánovaní.
Ušetrí vám digitalizácia okrem času aj peniaze?
Určite. Napríklad jeden mesiac prípravy projektu bytov v našom projekte Mlynárka (na Mlynských nivách, pozn. red.) nás stojí okolo 400-tisíc eur. Preto nie je jedno, či máme takéto náklady dva alebo štyri roky. Ak by sa príprava skrátila, byt by mohol byť lacnejší.
Dá sa povedať, že Slováci si platia za drahé byty, lebo tu máme zlé stavebné zákony?
Áno, je to tak – hlavnou príčinou je nevhodná legislatíva a nízka vymožiteľnosť práva. Podľa našich prepočtov pri 250-tisícovom byte nás náklady na pozemok a na jeho prípravu s povoľovaním stoja 80-tisíc eur. To je až jedna tretina ceny bytu. Je to dôsledok nedostatku pozemkov (pomalé územné plánovanie miest a obcí, pozn. red.) a dlhého povoľovania s ťažko predvídateľným výsledkom v čase. Ak by sme lepšími zákonmi tieto náklady vedeli skresať na polovicu a bolo by viac pozemkov, tak Slováci by platili na hypotéke za taký byt o 200 eur mesačne menej.
Keďže je na Slovensku 750-tisíc hypoték, mesačne by Slováci za ne platili o 150 miliónov eur menej a ročne by tak ušetrili až 1,8 miliardy eur. Toto má enormný dopad na dostupnosť bývania na Slovensku, ale aj na demografiu. Mladí si môžu povedať, že keď si nemôžu dovoliť byt, tak si nebudú môcť dovoliť ani ďalšie dieťa.
Takže developeri nie sú nenažraní a nemôžu za vysoké ceny bytov svojimi vysokými maržami?
Kto toto tvrdí, tak nerozumie celej cenotvorbe developerov. Náš zisk pred zdanením je osem percent.
Nemôžu sa ceny bytov znížiť aj tým, že budete efektívnejšie stavať?
Môžu. Stavebné náklady tvoria 50 až 60 percent z ceny bytu. Stavebníctvo sa v efektivite za posledné desaťročia veľmi neposunulo, čo je veľká škoda, pretože pri lepšej organizácii prác na stavbe sa dá ušetriť veľa.
Milan Murcko
Študoval ekonómiu na Open University a reality na Henley Business School vo Veľkej Británii. Od roku 2008 pracuje v developerskej firme YIT na rôznych riadiacich pozíciách. Od roku 2014 je výkonným riaditeľom YIT Slovakia
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
