Podľa údajov Národnej banky Slovenska ceny nehnuteľností na Slovensku za tretí štvrťrok vzrástli medziročne o 3,4 percenta. Znamená to, že nastáva oživenie realitného trhu potom, ako sa už od začiatku roku 2023 prepadával?
Väčšina z oslovených odborníkov sa zhoduje v tom, že trh s realitami sa už odrazil od dna. To však neznamená, že v tomto roku budú ceny nehnuteľností prudko stúpať.
Zlepšeniu nálady určite pomohli klesajúce úroky na hypotékach, ktoré vo väčšine bánk skĺzli pri trojročnej fixácii úroku pod štyri percentá.
Riaditeľ realitnej siete UPgreat Richard Churý predpokladá pokračovanie zlacňovania úverov na bývanie aj v tomto roku. To by podľa neho malo priniesť mierny rast realitného trhu aj začiatkom tohto roka. Prílišný optimista však nie je.
„Som veľmi opatrný kvôli dopadu konsolidácie verejných financií. Popri reálnych zvýšených nákladoch môžu mať na realitný trh vplyv psychologické faktory a zhoršená spotrebiteľská nálada,“ predpokladá R. Churý.
Finančný riaditeľ developera Corwin Robert Mitterpach predpokladá, že oživenie trhu bude pokračovať aj preto, lebo mnohí záujemcovia o nehnuteľnosti v minulosti svoje nákupné rozhodnutie odkladali. „Teraz si povedia, že dlhšie im už životná situácia neumožňuje čakať. To môže generovať zvýšenú mieru dopytu po nových i starších bytoch,“ hovorí R. Mitterpach.
Bratislava ukázala trend, regióny ju budú kopírovať
Hlavný analytik spoločnosti Bencont Investments Rudolf Bruchánik pripomína, že na realitnom trhu v Bratislave sa začal realitný trh oživovať už v priebehu roka 2024. Postupne rástol predaj novostavieb aj starších bytov, ktorých ceny v druhej polovici roka tiež vzrástli.
Preto predpovedá pokračovanie oživenia aj v tomto roku. Pridáva však, okrem klesajúcich úrokov, ešte jeden dôležitý faktor rastu – ďalšie zvyšovanie platov.
Vývoj trhu v hlavnom meste budú viac či menej kopírovať aj ostatné regióny a mestá na Slovensku. Samozrejme s ohľadom na ich regionálne špecifiká, ako je nezamestnanosť či vývoj priemernej mzdy. Nikto napríklad nemôže očakávať, že ceny bytov v Snine porastú rovnako ako v Bratislave.
„Predpokladám podobný vývoj vo všetkých regiónoch Slovenska, ťahúni rastu budú samozrejme väčšie mestá,” myslí si R. Churý. Poukazuje na to, že cena bytov v Bratislavskom kraji stúpla len za tri letné mesiace minulého roka o 102 eur za meter štvorcový, kým priemer za celé Slovensko dosiahol 58 eur. Absolútny prírastok je tak v Bratislave najvyšší spomedzi všetkých krajov Slovenska.
R. Mitterpach tiež očakáva, že oživenie trhu bude najvýraznejšie v Bratislave, ale badateľné by malo byť aj v ostatných regiónoch Slovenska. „Z krátkodobého pohľadu môže byť brzdené zvýšenou infláciou najmä v úvode tohto roka, no v strednodobom výhľade očakávame jeho oživenie,“ opisuje možný vývoj finančný šéf Corwinu.
Jediným spomaľovačom ponuky bytov v Bratislave môže byť aj v tomto roku pomalý a netransparentný povoľovací proces stavebného konania. Napriek tomu, že sa prijal nový stavebný zákon, ktorý by mal procesy urýchliť. Ten bude účinný až od apríla tohto roka.
„Aj preto sa za posledné roky postavilo viac bytov v okolí Bratislavy, než v hlavnom meste,“ upozorňuje R. Mitterpach. A varuje, že ak bude aj naďalej pokračovať tlmenie ponuky nových bytov v hlavnom meste, ceny budú rásť aj v okolitých dedinách a mestách, z ktorých ľudia dochádzajú do Bratislavy primárne autom.
„Nie je vylúčené, že rýchly rast cien v hlavnom meste budú kopírovať aj mestá ako Malacky, Senec, či dokonca Trnava,“ hovorí odborník z Corwinu.
Dotovanie hypoték developermi sa skončí
V rámci zúfalstva na trhu s nehnuteľnosťami v roku 2023 a v prvej polovici minulého roka sa niektorí developeri pokúsili oživiť dopyt po bytoch aj tým, že kupcom dotovali hypotéky. Postupoval tak napríklad ITB development. Neskôr podobný postup vyskúšal aj YIT.
V tomto roku zrejme tieto pošťuchovania na kúpu bytov developeri ukončia, pretože úroky na hypotékach klesajú a úvery na bývanie budú dostupnejšie.
R. Bruchánik si myslí, že hoci dotovanie hypoték s nárastom predaja bytov postupne pôjde do úzadia, v rámci konkurenčného boja môže tento nástroj zostať ešte nejaký čas prítomný.
R. Mitterpach z Corwinu pre Finsider potvrdzuje, že jeho firma s dotovaním hypoték v tomto roku nepočíta.
Nový stavebný zákon zázraky neurobí
Na konci minulého roka bol prijatý nový stavebný zákon, ktorý by mal urýchliť výstavbu bytov najmä z pohľadu zníženia byrokracie a zlúčenia niektorých procesov do jedného konania.
Lenže podľa odborníkov na reality, nová legislatíva nebude predstavovať takú prevratnú zmenu, že by ovplyvnila ponuku a ceny už v roku 2025. „V tomto roku ešte neočakávam zásadný vplyv nového stavebného zákona na ponuku bytov vzhľadom na to, že príprava projektov je časovo náročná aj z hľadiska iných procesov,“ myslí si R. Bruchánik.
Väčší vplyv na cenu novostavieb bude mať podľa neho skôr odložená ponuka bytov. Tá sa nahromadila na pozadí vývoja na realitnom trhu v posledných dvoch rokoch z dôvodu spomalenia výstavby v dôsledku slabého predaja bytov.
Podľa R. Churého účinky nového stavebného zákona budú skôr dlhodobé. Neočakáva rýchle zvýšenie ponuky nových bytov v priebehu niekoľkých mesiacov.
Skeptický k rýchlym účinkom nového zákona je aj R. Mitterpach. Podľa neho bude aj zavádzanie zákona do praxe či adaptácia stavebných úradov a vplyv na ich dlhodobo poddimenzované kapacity veľkou neznámou.
Ceny starších bytov dobiehajú novostavby
Rozdiely medzi cenami novostavieb a cenami starších bytov sa budú podľa odborníkov postupne zmenšovať. Zatiaľ čo ceny novostavieb budú v dohľadnej dobe viac-menej stagnovať, prípade mierne zdražejú v dôsledku vyššej sadzby DPH, tak ceny starších bytov budú postupne rásť a to z dôvodu väčšieho dopytu v tomto segmente.
„Staršie byty predstavujú cenovo dostupnejšiu alternatívu bývania v porovnaní s kúpou bytu v novostavbe,“ vraví R. Bruchánik. Z krátkodobého hľadiska budú nové byty, vzhľadom na ich nedostatok, naďalej ťahať aj ceny starších nehnuteľností.
Cena starších bytov závisí aj od toho, ako rýchlo budú na trhu pribúdať nové projekty. Ak bude v ponuke málo novostavieb, bude to vyvíjať vyšší tlak na rast cien starších nehnuteľností.
Zároveň tento vzťah závisí aj od štruktúry ponuky novostavieb. „Ak pribúdajú predovšetkým tie v luxusnejších lokalitách a vo vysokom štandarde, je roztváranie cenových nožníc pravdepodobnejšie než vtedy, ak sa na trh dostávajú aj nové byty budované mimo centier miest,“ vysvetľuje R. Mitterpach.
Ceny nájmov bytov pôjdu hore
U nájmov bytov bude situácia na trhu v tomto roku, najmä v Bratislave, jednoznačnejšia. Cenu nájomného pri bytoch ťahala nahor za posledné dva roky aj vyššia inflácia a úrokové sadzby, ktoré sa majitelia postupne snažili pretaviť do cien.
Hoci inflácia sa už začala spomaľovať, odborníci očakávajú v roku 2025 mierny rast cien na úrovni 10 percent vzhľadom na pretrvávajúci vysoký dopyt. Ceny pôjdu hore aj vďaka vyššej DPH a zavedeniu transakčnej dane.
„Trh nie je v situácii, aby mohol absorbovať rast DPH bez navýšenia cien, transakčná daň sa pravdepodobne prejaví aj vo vyšších cenách služieb za správu nehnuteľností,“ myslí si R. Mitterpach.
Aj kancelárie budú drahšie a menšie
Okrem bytov pôjdu hore aj nájmy kancelárii. A to aj napriek tomu, že vývoj kancelárskeho trhu bude v Bratislave spomalený.
Riaditeľ biznis developmentu v spoločnosti Mayflower Michal Rudinský hovorí dokonca o 30 percentnom poklese v minulom roku oproti roku 2023. „Aj preto v ďalšom roku neočakávam výrazný prílev nových projektov na trh a to znamená pokles miery neobsadenosti,“ konštatuje.
K oživeniu by malo podľa neho dôjsť až v rokoch 2026 až 2027. Vtedy na trh pribudnú nové projekty ako Vydrica, Dunaj, Ganz House, Chalupkova Offices či Istropolis.
Nárast však M. Rudinský vidí v dopyte po flexibilných kanceláriách, ktoré zažívajú boom a za posledné štyri roky sa ich plocha zdvojnásobila.
Veľké firmy prešli po pandémii optimalizáciou, čiže zmenšovaním priestorov, čo je vidieť aj na objeme transakcií spojených s prerokovaním nájomných zmlúv na najbližšie obdobie.
„V nasledujúcom období očakávam trend spojený s rastom priemerného nájomného, ktoré sa aktuálne drží v lokalite CBD (biznis centrum mesta) na 15,50 eura za m2 na mesiac,“ dodáva odborník.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
