Fínsky developer YIT, ktorý buduje svoj druhý kancelársky projekt Zwirn office v Bratislave, plánuje namiesto prenájmu ponúkať kancelárie aj na predaj napríklad zubárom alebo právnikom či živnostníkom poskytujúcim služby.
(Inzercia)
Prečo sa menším firmám oplatí priestory na podnikanie skôr kupovať ako si ich prenajímať?
„Môžu žiť aj pracovať v jednej štvrti. Je to investícia do vlastného podnikania, ktorej výhody potvrdzujú aj mnohé zahraničné projekty,“ hovorí Michaela Ochmanová, manažérka komerčného oddelenia fínskeho developera YIT.
Argumentuje príkladom viedenskej zmiešanej štvrte Sonnwendviertel, ktorá ponúka okrem tisícok bytov pre 13-tisíc obyvateľov aj 20-tisíc pracovných miest. Časť z tamojších kancelárií ponúka viedenský magistrát na predaj. Zwirn v Bratislave na Nivách má aj tri bytové domy.
Aj developer Alto, ktorý prevzal časť projektu Sky Park od Penty, predáva nebytové priestory vhodné na kancelárie, ale len v časti rezidenčných budov, napríklad v projekte Sky Park 4.
„V administratívnych budovách A kategórie sa samostatné priestory nikdy nepredávajú, v prípade predaja ide vždy o celú budovu,“ vraví Ján Bryndza zo spoločnosti Alto.
Naopak, analýzy YIT ukazujú, trhová situácia sa vyvíja pozitívne smerom k vlastneniu kancelárií v segmente pod 500 m2, a táto časť trhu bola dlhodobo opomínaná.
„Vidíme to aj na základe pozitívnej odozvy klientov na náš projekt Zwirn office, ktorý prekročil 35 percent predpredanosti,“ hovorí pre Finsider riaditeľ developerských projektov YIT Peter Dovala.
Ekonomické výhody aj nevýhody
Skúsenosti podľa M. Ochmanovej potvrdzujú, že v zmiešanej štvrti, ktorá má dobrú polohu, je intenzívny pohyb domácich obyvateľov aj návštevníkov a to firme zvyšuje tržby.
Navyše presťahovaním do top lokality môže firma získať kvalitnejších klientov a lepšie zákazky. Tieto výhody potvrdzujú aj iní realitní odborníci.
„Je atraktívnejšie žiť v lokalite blízko zamestnania, kde sú aj všetky základné služby ako notár, pošta, potraviny, posilňovňa, škôlka či rôzne kaviarne a reštaurácie,“ myslí si Michal Rudinský, šéf kancelárskeho biznisu spoločnosti 108 Agency.
Ďalšou výhodou je, že firmy nemusia opakovane investovať do nových priestorov len preto, že dostanú od majiteľa budovy výpoveď. Kúpa kancelárskych priestorov je zároveň investíciou, ktorej hodnota môže rásť.
Na druhej strane nie každý malý podnikateľ má na kúpu kancelárie peniaze, preto by sa musel zadlžiť hneď na začiatku podnikania.
„Vstupný kapitál pri kúpe je oveľa vyšší ako pri prenájme, kde náklady tvoria len kúpa nábytku a sťahovacia spoločnosť,” upozorňuje M. Rudinský.
Podobne argumentuje aj J. Bryndza. „Mať vlastné kancelárske priestory je z dôvodu vysokých obstarávacích nákladov a viazania kapitálu pre väčšinu firiem neefektívne,“ tvrdí.
Naopak YIT upozorňuje, že kúpou kancelárie sa firma môže vyhnúť vyššiemu nájmu, ktorý bude kvôli drahým energiám a inflácii rásť. Inflačné doložky pri nájme majú skoro všetci prenajímatelia.
Flexibilita nájmu stále láka
Odborníci na kancelárske reality upozorňujú, že na bratislavskom trhu má stále najväčšie zastúpenie pri transakciách s kanceláriami prenájom. „Celková výmera kancelárii na prenájom je v Bratislave asi dva milióny štvorcových metrov. Kancelárie na predaj tvoria z toho objemu zanedbateľné množstvo len zopár tisíc štvorcových metrov,“ odhaduje M. Rudinský.
Podľa neho je to najmä z dôvodu flexibility, či už pri zmenách v lukrativite lokalít alebo pri redukcii či expanzii firmy. Ilustruje to na zmene niekedy menej atraktívnej lokality na Patrónke na modernú biznis štvrť.
Preto radí, že rozhodnutiu podnikateľa, či si kúpiť alebo prenajať kanceláriu, by mala predchádzať podrobná analýz jeho potrieb ako aj analýza kvality zvažovaného produktu.
Na bratislavskom kancelárskom trhu sa zvyčajne predaje dejú len vtedy, ak celý kancelársky objekt kúpi zahraničný alebo lokálny investičný fond. Ten ho potom naďalej prenajíma, prípadne ho o pár rokov so ziskom predá.
Trend podľa M. Rudinského bude v tom, že developeri budú stavať komplexné mestské štvrte, kde môže byť časom atraktívnejšie kancelárie predávať ako prenajímať.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
Odporúčame
(Inzercia)