Kam až môžu klesnúť ceny bytov? Prepad ako po finančnej kríze by sa opakovať nemal

Na začiatku augusta Národná banka Slovenska (NBS) zverejnila priemerné ceny bývania v inzerátoch na Slovensku v druhom kvartáli. Potvrdil sa klesajúci trend cien bytov aj domov.

Pokles ceny nehnuteľností medzikvartálne je síce malý o 2,3 percenta, ale ceny sa znižujú už tretí štvrťrok za sebou.

V medziročnom porovnaní sú ceny nehnuteľností nižšie o 6,5 percenta. Oproti rekordnému júlu z vlaňajška sú ceny bývania dokonca lacnejšie až o deväť percent. V podstate sa dostali na úroveň zo začiatku minulého roka.

Ceny bytov rastú pre zvyšujúce sa úroky

Finsider preto zisťoval, či budú ceny bytov kopírovať prepad z rokov 2008 až 2009, keď spadli skoro o pätinu a potom ostali nízke ešte niekoľko rokov.

Oslovení analytici zhodne tvrdia, že situácia na trhu je dnes iná ako pred 15 rokmi. V rokoch 2008 – 2009 pokles cien nehnuteľností spôsobila finančná kríza, ktorú spustil prepálený hypotekárny trh. Nasledovala recesia v ekonomike, klesala produkcia, príjem domácnosti a naopak rástla nezamestnanosť.

„Dnes ceny nehnuteľností klesajú v dôsledku zvyšovania úrokových sadzieb, ku ktorému dochádza v snahe znížiť infláciu. Vyššie úrokové sadzby znižujú dopyt, keďže sa znižuje množstvo domácností schopných čerpať hypotekárny úver,“ vysvetľuje analytik NBS Roman Vrbovský.

Slovenská ekonomika dnes nie je v recesii, trh práce je stabilný a nominálne mzdy rastú. To sú všetko faktory, ktoré môžu prispieť k stabilizovaniu vývoja na realitnom trhu.

„Aktuálna makroekonomická situácia je neporovnateľná s tou z roku 2009, keď sa naplno prejavila realitná a finančná kríza. Na rozdiel od tohto obdobia je dnes ponuka bytov výrazne oklieštená a nezamestnanosť je blízko rekordného minima,“ pripomína Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.

Vývoj cien nehnuteľností na bývanie (€/m2)

Prepad nebude hlboký ani dlhý

Ceny bytov sa podľa odborníkov nemôžu dostať až na úroveň z rokov 2008 a 2009. V tom čase boli ceny nehnuteľností o polovicu lacnejšie než dnes. Napríklad v druhom kvartáli 2009 priemerné ceny nehnuteľnosti spadli na 1342 eur, v druhom štvrťroku tohto roka sa pohybovali na úrovni takmer 2 500 eur.

„Nie je reálne, aby v prostredí aktuálneho ekonomického vývoja klesli takýmto výrazným spôsobom,“ myslí si R. Vrbovský. Pripomína, že mzdy sú teraz o 80 percent vyššie ako v roku 2010.

Rozdiel je aj v tom, že v roku 2009 padali ceny všetkých bytov vrátane novostavieb. Dnes klesajú prevažne ceny bytov na sekundárnom trhu z dôvodu prudkého prepadu dopytu. Ten poklesol pre skokovitý nárast úrokových sadzieb, infláciu a negatívny ekonomický sentiment.

Úrokové sadzby sú aj napriek skokovému rastu stále o dve percentá nižšie, ako boli v rokoch 2008 a 2009. Dnes sa úroky na hypotékach pohybujú okolo 4,5 percenta kým pred 15 rokmi boli nad 6 percentami.

Niektorí ľudia sú nútení nehnuteľnosť predať, čo pri nízkom dopyte znamená zníženie ceny. „Väčšina ľudí a najmä veľkých developerov sa však dnes v takejto situácií, na rozdiel od roku 2009, nenachádza,“ tvrdí R. Bruchánik. Preto je podľa neho možný ďalší pokles cien, no bude sa pohybovať v nízkych jednociferných číslach.

Klesať budú, ale dlhá stagnácia cien nehrozí

Ceny nehnuteľností sa môžu podľa odborníkov ešte nejaký ten štvrťrok mierne znižovať. S veľkou pravdepodobnosťou sa nezopakuje scenár, keď päť rokov po prasknutí hypotekárnej bubliny ceny stagnovali.

„Tentokrát sa ceny nehnuteľností od svojho dna odlepia oveľa rýchlejšie a s väčšou razanciou,“ myslí si analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický. Podľa neho je reálnejší scenár ten, že sa ceny bytov dostanú na úroveň roku 2021 s následným odrazom smerom hore.

Odborníci tiež hovoria, že najnovšie čísla o cenách bytov a domov by nemali viesť developerov k veľkému zlacňovaniu novostavieb. „Menší developeri už dávajú reálne zľavy, tí väčší sú v lepšej finančnej kondícii a so zľavami sú opatrnejší,“ hovorí Marián Tomko, konateľ realitnej kancelárie Grahams. Čím dlhšie bude trvať obdobie vysokých úrokových sadzieb, tým viac môžu byť niektorí developeri prinútení dávať aj reálne zľavy a nielen marketingové.

Šéf realitky Grahams ešte pripomína, že nehnuteľnosti v Bratislavskom kraji sa v súčasnosti nepredávajú za ponukovú cenu, ktorú sleduje NBS, ale za cenu so zľavou. Výška tejto zľavy však nie je v týchto dátach zohľadnená.

„Počkal by som si na údaje zo Štatistického úradu, ktorý ma dáta priamo z katastra a preto poskytujú presnejší prehľad o realitnom trhu,“ dodáva M. Tomko. V katastri sú totiž finálne ceny predaných bytov, nie tie ponukové z inzerátov.

Kupujúci vyčkávajú, developeri sťahujú byty z ponuky a zastavujú projekty