Kaštieľ za tretinu ceny bytu v Bratislave. Historické objekty sa dajú kúpiť za bagateľ aj za milióny eur

V situácii, keď sa na realitnom trhu nepredáva takmer nič rýchlo, sa na realitných portáloch objavujú na predaj viaceré historické budovy. Ide najmä o kaštiele, ktoré možno prerobiť na hotel, wellness či penzión. Ich ceny sú zvyčajne vysoké a náklady na správu či opravu tiež. Lenže medzi ponukou sa dá nájsť aj kaštieľ za 75-tisíc eur.

Realitní odborníci pripomínajú, že historické nehnuteľnosti sa aktuálne predávajú veľmi ťažko, pretože dopyt je nízky. Dôvodom sú nielen vysoké úroky v bankách, ale aj stav cestovného ruchu, ktorý sa ešte úplne nespamätal z dvoch covidových rokoch. Vtedy bola väčšina hotelov a wellness zariadení zavretá, čo spôsobilo majiteľom veľké straty.

„Viacero podnikateľov prehodnocuje svoje plány, predávajú buď plánované alebo rozostavané objekty. Cieľom je minimalizovať straty,“ vysvetľuje Peter Porubský, analytik portálu Nehnutelnosti.sk.

Finsider sa pozrel na ponuku niektorých zaujímavých historických nehnuteľností. I keď cena väčšiny z nich nie je zverejnená, ide o lukratívne budovy.

Zrúcanina za nízku cenu

V obci Súľov – Hradná, ktorá je známa najmä pre neďalekú turistickú atrakciu Súľovské skaly, sa nachádza malý renesančný kaštieľ. Je v zlom stave, keďže na fotkách vidno aj náletové dreviny na jeho múroch. Našťastie má strechu, takže skaza nie je úplná. Realitka píše, že potrebuje rozsiahlu rekonštrukciu. Jeho stavu je prispôsobená aj cena – 75-tisíc eur. Na porovnanie 2-izbový byt v novostavbe Bratislave stojí bežne nad 200-tisíc eur.

Za nízku cenu kupec získa historickú nehnuteľnosť, ktorá je aj kultúrnou pamiatkou. Čo môže znamenať pri rekonštrukcii náklady navyše, pretože stavebné zmeny musí majiteľ konzultovať s pamiatkarmi a nemôže robiť radikálne zásahy.

Pozemok s rozlohou 14 árov, môže byť v budúcnosti veľká výhoda pri prípadných prístavbách iných objektov. Tie môžu v budúcnosti nehnuteľnosť posunúť do vyššej cenovej hladiny. Na druhej strane veľký pozemok či park sú tiež náklady navyše pri údržbe. Rekonštrukcia kaštieľa v takom zanedbanom stave sa môže vyšplhať od státisícov až do miliónov eur.

„Náklady na rekonštrukcie, ako aj prevádzku bývajú obrovské. Mnohé projekty stroskotajú aj na tom, že nezískajú financovanie od štátu alebo zo zahraničných fondov,“ pripomína P. Porubský. Ak by mal majiteľ použiť na rekonštrukciu len komerčné úvery, jeho plány môžu byť nerentabilné. Návratnosť investícii do historickej budovy sa počíta v dekádach nie rokoch.

Nedostavaný wellness pri kúrii

Kto by nechcel kupovať zrúcaninu, môže investovať napríklad do rozostavaného projektu historickej kúrie Pongrác v Liptovskej Ondrášovke. Pôvodný majiteľ tu chcel vybudovať štvorhviezdičkový wellness hotel, teraz ho predáva ako vhodnú investíciu do cestovného ruchu. Predávajúci ponúka okrem kúrie (menší kaštieľ) a sýpky šľachtickej rodiny Pongrácovcov aj reštauráciu, bar, dve vinárne a osem spoločenských miestností.

V objekte s nedostavanou prístavbou je 26 izieb a 10 apartmánov. Okrem toho v suteréne hotela je plánovaný wellness s kapacitou pre 60 hostí. Kto by tento historický objekt chcel kúpiť musí sa pripraviť, že prístavba je len vo fáze hrubej stavby. A cena? Dohodou.

Presné ceny pri týchto objektoch podľa odborníkov predajcovia neuvádzajú zámerne. Trh sa totiž za posledný rok zmenil. Predajcovia preto presne nevedia, kde sa ceny takýchto nehnuteľnosti aktuálne pohybujú. Podľa P. Porubského sú ceny oveľa nižšie ako boli pred rokom, a preto predávajúci radšej nechajú cenu na dohodu, aby neodradili potenciálnych kupujúcich.

Podľa odhadov odborníkov taká nehnuteľnosť môže stáť aj niekoľko miliónov eur. Napríklad tento rozostavaný kaštieľ sa ešte pred pol rokom predával  za 4,7 milióna eur. P. Porubský preto odhaduje, že aktuálne môže byť jeho cenovka do štyroch miliónov eur.

Navyše, investor sa musí pripraviť na to, že do dokončenia rekonštrukcie naleje ešte ďalšie milióny. Veď len pozemok s parkom má viac ako 65 árov.

Kaštieľ v Modre s interiérom od Versaceho

Kto by nechcel vrážať peniaze do nedokončeného hotela, môže si kúpiť kompletne zrekonštruovaný kaštieľ v Modre zo začiatku 20. storočia. Lákadlom je najmä interiér s vybavením od prestížnej talianskej značky Versace. Navyše historická budova má aj smart home systém. Kto má rád kosenie, ten si tiež príde na svoje, keďže pozemok má 63 árov. Okrem toho je tam sedem spálni a sedem kúpeľní. V podzemí je vínna pivnica. Na pozemku je aj konferenčné centrum s kapacitou pre 40 osôb, dom pre personál a garáže pre štyri autá.

Nechýba ani krytý bazén, golfový simulátor a tanečná sála. Ako bonus realitná kancelária spomína, že v kaštieli sa nachádza aj tajná miestnosť. Cena je v tomto prípade na vyžiadanie. Vzhľadom na polohu neďaleko Bratislavy a kompletnú rekonštrukciu sa zrejme bude pohybovať v miliónoch eur.

Aj pri historických objektoch platí, že cenu primárne určuje lokalita. Ak sa kaštieľ nachádza v zaujímavej lokalite pre turistický ruch, stojí viac ako budova v malej obci bez poriadnych ciest. „Ak ide o svadobný priestor, dôležitá je aj dobrá infraštruktúra, cesty a rýchla dostupnosť na diaľnicu,“ vysvetľuje P. Porubský.

Malý kaštieľ v malej obci

Kto by chcel menší kaštieľ na východnom Slovensku, môže sa vybrať do Pečovskej Novej Vsi pri Sabinove. Realitka ho ponúka ako objekt z 18. storočia vhodný na bývanie či podnikanie. Z fotiek je jasné, že nový majiteľ by do historickej budovy musel investovať, aby bola obývateľná či použiteľná na iné účely. To priznáva aj realitná kancelária, ktorá uvádza, že súčasný majiteľ má spracovanú štúdiu na revitalizáciu kaštieľa.

Čo sa týka vlastníctva, ideálne je, ak je vlastník kaštieľa len jeden. Podľa P. Porubského je pritom jedno či ide o štát, súkromníka alebo obec. Problémom býva, ak je vlastníkov niekoľko, prípadne ak sú nevysporiadané aj pozemky okolo historickej nehnuteľnosti.

Historický penzión na prenájom

Napokon, kto by nechcel priamo historickú budovu vlastniť, môže si ju len prenajať. Napríklad v známej a turistami vyhľadávanej obci Čičmany je na predaj zabehnutý penzión Kaštieľ Čičmany.

Ten funguje už od roku 2015, keď bol kompletne zrenovovaný. Hosťom penzión ponúka ubytovanie v deviatich dvojlôžkových izbách. Okrem toho je v kaštieli aj reštaurácia a hostinec. Aj v tomto prípade je cena dohodou.

Ceny novostavieb padajú rýchlejšie ako starých bytov. Majú z čoho zlacňovať