Kupujúci vyčkávajú, developeri sťahujú byty z ponuky a zastavujú projekty

O tom, že realitný trh je zamrznutý už od minulého roka, hovoria odborníci na reality už dlhšie. Teraz stagnáciu na trhu s nehnuteľnosťami potvrdili aj čerstvé čísla o predaji bytov v Bratislave za druhý štvrťrok.

V bratislavských novostavbách sa v tom čase predalo len 187 bytov, čo je oproti priemernému predaju z rokov 2020 až 2021 pokles o 70 percent. To znamená, že trh sa stále nachádza vo fáze hlbokého prepadu dopytu, uvádza spoločnosť Bencont Investments vo svojej analýze. Prepad je o to významnejší, že druhý kvartál je jarné obdobie, kedy sa byty bežne predávajú najlepšie.

Najpredávanejšími na trhu v hlavnom meste sú stále dvojizbové byty, ktoré tvoria až 42 percent počtu predaných bytov. Trojizbové byty si udržali 26-percentný podiel na predaji. Najmenej žiadané sú už tradične jedno- a štvorizbové byty. Priemerná rozloha ponúkaných bytov mierne klesla na 61,5 metra štvorcových, čím sa potvrdzuje pokračovanie trendu zmenšovania nových bytov. Za novostavbu síce kupujúci zaplatí viac, ale dostane menšiu výmeru.

Čo je za dramatickým poklesom predajov bytov? V prvom rade sú to vyššie úroky na hypotékach, ktorá sa vyšplhali z jedného na 4,5 percenta. Nárast výšky mesačnej splátky mnohých ľudí odradil od kúpy nehnuteľnosti. Za opatrnosťou na strane kupujúcich je pesimizmus ohľadom vývoja ekonomiky.

„V prostredí negatívneho ekonomického sentimentu a vysokej inflácie sú ľudia v súčasnosti omnoho opatrnejší a obávajú sa, že toto rozhodnutie spravia v nesprávnom čase,“ vysvetľuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.

O poklese, aj keď stále veľmi miernom, hovoria aj ďalší odborníci na reality. „Určite by som to nevolal prasknutie bubliny. Dá sa očakávať, že tento trend sa postupne zmení na stagnáciu trhu, ktorá tu môže byť rovnako dlho ako pokles,“ vysvetľuje Peter Porubský, analytik portálu Nehnutelnosti.sk.

Ceny sa zatiaľ držia nad priemerom

Napriek prepadu predaja priemerná cena bytov v Bratislave v druhom kvartáli prekonala hranicu 5 000 eur za meter štvorcový. Podľa analytika Bencontu sa to stalo len kvôli novej ponuke nadštandardných bytov v centre mesta.

Odhliadnuc od nej, drvivá väčšina developerov cenníky nemenila a priemerná cena by ostala nezmenená na úrovni okolo 4 900 eur za meter štvorcový. Lenže priemerná konečná cenu reálne predaných bytov, ktoré si už našli svojho nového majiteľa, je ešte nižšia a to 4 742 eur za meter štvorcový, čo oproti prvému štvrťroku predstavuje mierny pokles o 1,88 percenta.

Iná situácia je na trhu so staršími bytmi. „Od konca roku 2022 došlo k poklesu ich cien o zhruba 7,6 percenta preto mnohí očakávajú, že sa to pretaví aj na primárny trh s novostavbami a že nehnuteľnosť kúpia lacnejšie,“ vysvetľuje vyčkávaciu taktiku kupujúcich R. Bruchánik.

Priemerná absolútna cena bratislavských bytov dosiahla v sledovanom období 305- tisíc eur. Kým v centre mesta sa táto cena šplhá až nad 480-tisíc eur, na perifériách jej cena hlboko pod sumou 300-tisíc eur.

Ponuka bytov klesá. Vyčkávacia taktika pokračuje

Mierne klesla aj ponuka voľných bytov v hlavnom meste. V novostavbách je ich voľných vyše tritisíc v 75 projektoch. Ponuka oproti poslednému štvrťroku klesla o necelých 200 bytov, čo je výsledkom predaja, stiahnutia niektorých bytov z ponuky a malým prírastkom nových bytov. To potvrdzuje, že vyčkávaciu taktiku zvolili nie len kupujúci, ale aj developeri.

„Pri sťahovaní bytov z ponuky nejde o tak veľké číslo, ktoré by výrazne ovplyvnilo ponuku. Skôr ide o to, že developeri spomaľujú alebo odkladajú výstavbu niektorých etáp, keďže by pri aktuálnom zníženom predaji bolo zbytočné byty vyrábať na sklad,“ vysvetľuje pre Finsider analytik R. Bruchánik.

Na rozdiel od krízy z roku 2009 sa totiž developeri nachádzajú v podstatne lepšej situácií, lebo majú dosť finančných rezerv, aby prepad dopytu ustáli na dlhšie obdobie.

„Developeri, najmä tí väčší, majú dostatok zdrojov, ako aj času aby s predajmi bytov počkali,“ vysvetľuje P. Porubský. Podľa neho si vytvorili rezervy v dobrých časoch, keď byty vypredávali z papiera. Teraz môžu tento finančný vankúš použiť na prečkanie horších časov.

Ako dlho bude táto negatívna situácia si však analytici netrúfajú presne povedať.

Do konca tohto roku však významné zmeny neočakávajú. „Pokiaľ sa podarí skrotiť infláciu, tak predpokladáme postupný pokles úrokových sadzieb, ktorý prispeje k obnoveniu dopytu po bývaní,“ dodáva analytik Bencontu.

Investície do skladov, kancelárií a obchodov sa prepadli. Obchodné centrá majú problém s obsadenosťou, retail parky nie