Minulý rok bol na realitnom trhu pohromou. Padali ceny bytov, predaje sa zastavili alebo aj klesali, developeri odkladali svoje projekty a zo zúfalstva ponúkali rôzne benefity k bytom, len aby niečo predali.
Náznak obratu z negatívnej nálady na trhu sa začal objavovať už na konci vlaňajška. V poslednom štvrťroku ceny nehnuteľností medzikvartálne narástli o dve percentá, naznačili údaje Štatistického úradu.
Tento rok viacerí analytici predpovedajú, že situácia na realitnom trhu by sa mohla otočiť, keďže dno bolo už vlani. Hlavným motorom bude najmä očakávané znižovanie úrokových sadzieb Európskou centrálnou bankou, ktoré by malo prísť najskôr v polovici tohto roka, tvrdí v analýze startup BuiltMind, ktorý sa zaoberá dátovým monitoringom realitného trhu v Bratislave.
S lacnejšími úrokmi by mali klesnúť aj sadzby na hypotékach a aj developeri by si mohli ľahšie požičiavať na nové projekty či na ďalšie etapy tých rozostavaných. O tom, že tento scenár je reálny, svedčia aj dáta zo susedného Česka. Tam Česká národná banka nezvyšovala úroky už od konca roku 2022 a na konci minulého roku ich dokonca znížila. Aj preto tam trh s realitami postupne ožíval.
Podľa analytikov z BuiltMindu je v Česku úrokový cyklus približne o celý rok popredu a preto tam vidno oživenie už dlhšiu dobu. Podobne to bude aj na Slovensku.
Predaje porastú dvoj až trojnásobne
Zatiaľ čo v roku 2023 sa verejné predaje novostavieb v hlavnom meste Slovenska pohybovali priemerne na úrovni len 200 kusov za kvartál, tento rok by mohli vyskočiť na dvoj až trojnásobok tohto počtu.
„V Česku rastú predaje bytov už od konca roka 2022. Očakávame, že bratislavský trh bude v menšej miere pripomínať ten pražský a zníženie úrokových sadzieb povedie k podobnému rastu predajov. Počet verejných predajov za kvartál sa do konca roka 2024 dostane na hranicu 400 až 600 bytov,“ predpovedá riaditeľ spoločnosti BuiltMind Martin Decký.
V Bratislave sa mohlo minulý rok predať viac bytov, ako naznačujú údaje. Analytici tohto startupu totiž pracujú len s verejnými predajmi na weboch developerov a realitiek. Neverejné predaje podľa odhadov Deckého tvoria do 10 percent celkovej ponuky.
Potenciálny nárast rast cien a aj zvýšený predajov bytov v tomto roku podľa niektorých analytikov netreba spájať len s poklesom úrokových sadzieb. „ECB môže peniaze začať zlacňovať až v druhom polroku, pričom strmhlavý pád to nebude,“ pripomína Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie Slovenska.
Súhlasí s tým, že na realitnom trhu už badať svetlo na konci tunela a došlo k stabilizácii. „Záujemcovia o kúpu si čím ďalej, tým častejšie kladú otázku, že načo čakať, keď ceny bytov už padať nebudú,“ vraví pre Finsider.
Developeri tiež hlásia, že útlm predajov z minulého roka sa končí a počet záujemcov o nové byty rastie. Na trh sa vracajú najmä tí, ktorí dosiahnu na hypotéku či majú vlastné finančné zdroje.
„Posledný kvartál roku 2023 sme pocítili oživenie trhu a nárast dopytu, ktorý bude tlačiť aj na ponuku. Preto predpokladáme nárast trhu o 60 percent,“ vraví Ivan Rolný, člen predstavenstva ITB Development.
Koncom roka 2023 spustil predaj bytov v projekte Millhaus na Mlynských nivách aj Immocap. Jeho obchodný riaditeľ Martin Marko tvrdí, že po necelých troch mesiacoch splnili požiadavky financujúcej banky v počte predajov. Preto už v týchto dňoch začínajú so stavebnými prácami. Takisto očakáva oživenie na trhu. „Veríme tomu, že kvalitný projekt v dobrej lokalite bude úspešný,“ tvrdí.
Rast cien bytov bude opatrný
Ešte v štvrtom kvartáli minulého roka priemerné ceny bytov v Bratislave mierne klesali na úroveň 4 850 eur za meter štvorcový. Pokles bol spôsobený najmä novými projektmi vstupujúcimi na trh. „Aktívne projekty namiesto priameho znižovania cien priniesli skôr motivujúce zľavy pre kupujúcich ako garantovaná úroková sadzba alebo bonus na vybavenie,“ vysvetľuje M. Decký.
BuiltMind očakáva, že postupné znižovanie sadzieb naštartuje mierny rast ceny bytov v Bratislave. „Do pol roka by mohli stúpnuť na 4 900 eur za m2 a na konci roka môžu prekročiť hranicu 5 000 až 5 100 eur za m2,“ uvádza šéf startupu. Dopĺňa, že postupne začnú z trhu miznúť aj rôzne zľavy, ktoré sa naň dostali za ostatné dva roky.
Analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Michal Pružinský je menej optimistický. Brzdou môže podľa neho byť prílev ponuky zo strany domácností, ktoré pri refinancovaní predchádzajúcich úrokových sadzieb nebudú schopní akceptovať zdraženie splátky. „To môže z opačnej strany spomaliť výrazný nárast cien,“ hovorí.
I. Rolný z ITB predpokladá nárast cien bytov, ale príde k tomu podľa neho až ku koncu tohto roka. Súčasné obdobie považuje za ideálne pre kupujúcich, aby si byty zaobstarali lacnejšie, prípadne vyjednali s developerom výhodnejšie podmienky a rôzne benefity. Vlani napríklad ITB ponúkalo garantovanú hypotéku s nízkym úrokom 1,49 percenta, či možnosť prefinancovať si ňou aj nábytok.
Vlani sa podľa údajov BuiltMindu najviac predávali byty v tretej etape Čerešní od ITB Development. Predalo za ich 71. Úspešný bol aj projekt Nuppu od YIT Slovakia, kde sa predalo 53 bytov a Ovocné sady II. z dielne JTRE predali 42 bytov.
„Druhá a tretia etapa projektu Čerešne s dokopy 96 predanými bytmi dosiahla za minulý rok až 11,9 percentný podiel na rezidenčnom trhu novostavieb v hlavnom meste,“ uvádza BuiltMind.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
