Až 92 percent Slovákov žije vo svojom byte či dome na hypotéku alebo bez nej. To je jeden z najvyšších podielov vlastného bývania v Európe. Lenže v posledných rokoch byty, najmä v Bratislave, poriadne zdraželi a vlani rýchlo stúpali aj úroky na hypotékach. Dostupnosť bývania sa preto znižovala a pribúda ľudí, ktorí si vlastné bývanie nemôžu dovoliť.
(Inzercia)
Preto volia chtiac-nechtiac bývanie v prenájme. Vyšší dopyt po nájomných bytoch by mal tlačiť ceny nájmov nahor, čo potvrdzujú aj dáta za rok 2023. Lenže realita v Bratislave je taká, že napriek rastu je priemerný nájom stále lacnejší ako splátka hypotéky.
Hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik to ilustruje na príklade. Nájom bez energií v prípade staršieho 2-izbového bytu v Bratislave (50 m²) vyjde v priemere na 632 eur. Mesačná splátka hypotéky pri úroku 4,6 % a dobe splatnosti 30 rokov obdobného bytu je až 719 eur. Priemerná cena dvojizbového bytu na bratislavskom trhu sa pohybuje na úrovni približne 175 600 eur.
Navyše vlani podľa údajov Bencont Investments priemerná splátka hypotéky dosahovala približne 70 percent čistej mzdy pri novostavbe, pri starších nehnuteľnostiach to bolo asi 50 percent. To je prílišná záťaž na disponibilný príjem človeka. Odborníci tvrdia, že výdavky na bývanie by mali tvoriť maximálne tretinu rodinného rozpočtu.
R. Bruchánik vysvetľuje, že aj keď je splátka hypotéky vyššia ako nájomné, tak sa dá prirovnať k „sporeniu“ do nehnuteľnosti. Pri nájme idú peniaze do cudzieho vrecka a nie do vlastného bytu.
Prenájom alebo hypotéka? Víťaz je jasný
Napriek finančnej výhodnosti nájmu realitní makléri nehlásia veľa ľudí, ktorí by chceli bývať v prenájme dlhodobo či nebodaj celý život. „Drvivá väčšina našich klientov si byt prenajíma približne na jeden až tri roky. V prípade cudzincov a pri drahších nehnuteľnostiach sa nájomné zmluvy pohybujú v rozpätí troch až piatich rokov,“ hovorí Marián Tomko, konateľ realitnej kancelárie Grahams.
Z jeho klientov je minimum takých, ktorí zvažujú bývanie v prenájme po celý život. „Aj dlhodobí nájomníci si po rokoch zvyčajne kúpili vlastný byt,“ tvrdí. Prekážalo im napríklad to, že majiteľ sa rozhodol výrazne zvýšiť cenu prenájmu alebo sa rozhodol byt predať, takže sa museli vysťahovať.
Podobné skúsenosti má aj partner realitnej kancelárie Herrys Filip Žoldák. „Osobne nepoznám takého klienta, a dokonca aj tí, ktorí tvrdili, že sa prenájom viac oplatí, si už kúpili byty,“ vraví. Pripúšťa však, že existujú ľudia, ktorí sa nechcú viazať na miesto a chcú celý život cestovať. Ale aj tí často majú vlastný byt, hocí v ňom nebývajú a môžu ho prenajímať.
Aj keby niekto chcel prenájom na dlhé roky, nepochodí. „Na Slovensku momentálne absentuje trh vyslovene dlhodobých prenájmov, kde vie vlastník garantovať nájomcovi bývanie na 20 a viac rokov,“ konštatuje M. Tomko.
Prenájom je dočasná vec
Za rozhodnutím bývať v prenájme sa skrýva väčšinou nedostatok financií či menší príjem na to, aby človek dostal hypotéku. Úroky na hypotékach sa pohybujú od štyroch do piatich percent a človek musí mať našetrené aspoň 20 percent z ceny bytu.
Odborníci potvrdzujú, že ľudia uprednostňujú prenájom pred kúpou bytu najmä pre nedostatok peňazí a berú ho ako prechodné riešenie. „Akonáhle sa ich príjem dostane na úroveň, že im banka poskytne úver, tak túto možnosť obyčajne využijú,“ myslí si M. Tomko.
Realitní odborníci sa zhodujú na tom, že kúpa nehnuteľnosti pomocou úveru na bývanie je dobrá cesta, ako budovať svoj majetok. Napriek tomu, že vlani ceny bytov podľa údajov Národnej banky Slovenska mierne klesali, vyhliadky na tento rok sú optimistickejšie. Najmä preto, že úroky na hypotékach by sa mohli v druhej polovici roka znižovať. Pri starších bytoch v Bratislave by sa potom situácia, keď je nájom lacnejší ako splátka hypotéky, mohla otočiť.
M. Tomko odporúča kupovať teraz byty aj preto, lebo sú lacnejšie ako v minulosti. „Pred niekoľkými rokmi stál 3-izbový byt v pôvodnom stave v Petržalke alebo v Dúbravke približne 200-tisíc eur, a úrokové sadzby boli pod jedným percentom. Teraz takéto byty stoja zhruba 150-tisíc eur a úrokové sadzby sú okolo 4,5 percenta,“ ilustruje. Aj preto je presvedčený o tom, že keď sa teraz niekto rozhodne kúpiť si byt, tak v horizonte piatich rokov na jeho stúpajúcej hodnote zarobí.
Ak úrokové sadzby naozaj v tomto roku poklesnú, mohli by sa ľudia presunúť z nájmov do vlastného bývania. Teoreticky by mal dopyt po nájmoch poklesnúť a jeho cena by sa mohla znížiť. Lenže aby nastal tento scenár, muselo by dôjsť aj k ďalším javom.
Počet bytov na prenájom by mal byť v Bratislave asi dvakrát vyšší ako dnes, čo podľa odborníkov nebude reálne, pretože počet obyvateľov Bratislavy stále narastá. Hoci sa veľa nových bytov stavia, zvyčajne sú na predaj a nie na prenájom. „Skôr dôjde k spomaleniu tempa rastu nájomného,“ predpokladá R. Bruchánik.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
(Inzercia)