Ceny nehnuteľností na Slovensku pravdepodobne dosiahli svoje dno a v najbližších kvartáloch by mohli začať pozvoľne rásť. Podľa makroekonomického analytika Slovenskej sporiteľne Mariána Kočiša bude tento rast podporený postupným zvyšovaním miezd, odznievaním dopadov inflácie a poklesom úrokových sadzieb na hypotékach. V širšom kontexte však trh s nehnuteľnosťami ovplyvňujú aj demografické zmeny, ktoré môžu priniesť štrukturálne zmeny v dopyte po bývaní a v dynamike rastu cien.
Postupná demografická zmena vyvoláva obavy z udržateľnosti dôchodkového systému a zvyšuje tlak na pracovný trh. Do roku 2035 ubudnú na trhu práce stovky tisíc obyvateľov v produktívnom veku, pričom sa zmenší aj cieľová skupina ľudí, ktorí si najčastejšie kupujú nové bývanie.
Populácia vo vekovej skupine 25-34 rokov klesne do roku 2035 o ďalších 25 %, čo predstavuje približne 200-tisíc obyvateľov. V širšej vekovej skupine 20-40 rokov sa očakáva pokles o 20 %, teda o približne 300-tisíc ľudí. Hoci pokles populácie v týchto vekových skupinách prebieha už od roku 2010, ceny nehnuteľností v rovnakom období dynamicky rástli.
Slovensko patrí medzi krajiny s najvyšším podielom vlastného bývania v EÚ, keď až 93 % obyvateľov žije vo vlastnom. Zároveň však máme najnižší pomer počtu bytov na tisíc obyvateľov v rámci EÚ-27, čo znamená, že domácnosti sú relatívne preplnené. V porovnaní so susedným Českom nám teoreticky chýbajú stovky tisíc bytov.
Táto medzera medzi dopytom a ponukou podľa M. Kočiša prirodzene tlačí na rast cien nehnuteľností. Potenciál rastu cien v dôsledku nedostatku bytov sa však vzhľadom na demografické trendy pravdepodobne rýchlo vyčerpáva.
Nákup nehnuteľností je na Slovensku obľúbeným spôsobom ukladania majetku. M. Kočiš vraví, že relatívne ľahká dostupnosť úverov v minulých rokoch podporovala aj nákupy investičných bytov. Demografické zmeny by mohli byť čiastočne tlmené medzinárodnou migráciou, avšak Slovensko nepatrí medzi krajiny, ktoré by výrazne lákali vysokokvalifikovaných pracovníkov zo zahraničia.
M. Kočiš poukazuje na to, že Slováci žijúci a pracujúci v zahraničí môžu priniesť impulz pre ceny nehnuteľností, ak sa rozhodnú investovať do bývania na Slovensku. V regiónoch s vysokou mierou migrácie za prácou môže prílev takýchto investícií zvýrazniť príjmovú a majetkovú nerovnosť. Podľa údajov Štatistického úradu SR v 2. štvrťroku 2024 vycestovalo za prácou do zahraničia približne 112-tisíc obyvateľov, z čoho najviac pochádzalo z Prešovského kraja (27-tisíc). Celkovo žije v zahraničí, najmä v USA, Česku a Nemecku, viac ako jeden milión Slovákov.
Aktuálne sa na trhu objavujú skôr menšie byty kvôli rastúcej cene za meter štvorcový. V budúcnosti sa však ľudia podľa M. Kočiša budú sťahovať do väčších bytov a svoje menšie nehnuteľnosti budú chcieť predať. Záujemcov však môže byť menej, najmä vzhľadom na demografické trendy. Lokalita bude pritom kľúčová, pričom väčšie mestá budú vo výhode.
Demografia môže ovplyvniť aj dopyt po menších nehnuteľnostiach. Klesajúca pôrodnosť a zmenšujúce sa domácnosti môžu zmeniť preferencie kupujúcich. Trend tzv. single života by mohol dopyt po menších bytoch zvýšiť, avšak v prostredí vyšších úrokových sadzieb je pod tlakom.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
