Keď chce niekto v súčasnosti bývať vo vlastnom a na kúpu nemá našetrených dosť peňazí, existujú pre neho len dve možnosti. Buď si zoberie hypotéku na už postavenú nehnuteľnosť, alebo na výstavbu novej. V druhom prípade by už mal vlastniť aj nejaký pozemok. Avšak, aj bez neho si človek môže zabezpečiť financovanie výstavby. Do úvahy vtedy prichádza hypotéka na pozemok, ktorý musí spĺňať špecifické podmienky. Začať na ňom stavať dom už bude o niečo komplikovanejšie.
Finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik hovorí, že banky sa pri hypotéke na pozemok čiastočne líšia v podmienkach. „Pre všetky je kľúčové, aby bol pozemok v katastri vedený ako stavebný, čiže aby naň bolo vydané stavebné povolenie alebo minimálne územno-plánovacia informácia, ktorá potvrdzuje, na aký účel je možné pozemok využiť podľa platného územného plánu. Ak je podmienka splnená a banke preukážete, že ide o stavebný pozemok, je možné naň získať hypotéku vo výške 60 až 80 percent jeho hodnoty v závislosti od banky,“ tvrdí M. Búlik. Zvyšok peňazí už musí byť z iných zdrojov.
Niektoré banky podmieňujú poskytnutie hypotéky aj stavebným povolením a zámerom budúceho majiteľa pozemku v dohľadnej dobe začať stavať. Využiť na tento účel možno aj americkú hypotéku, pri ktorej sa založí iná nehnuteľnosť. Môže ísť napríklad o rodičovský dom či byt. Pri americkej hypotéke býva maximálna splatnosť 20 rokov. „Najhoršou možnosťou je čerpanie spotrebného úveru, pri ktorom je však splatnosť obmedzená na osem rokov a výška úveru štandardne do 20-tisíc eur. Spotrebný úver na tento účel je najmenej vhodná možnosť vzhľadom na vysoké úročenie, ktoré sa už v priemere blíži k úrovni desať percent,“ vysvetľuje M. Búlik.
Hypotéka na pozemok aj stavbu
V prípade, že bola hypotéka na pozemok schválená a majiteľ chce na ňom začať stavať dom, bude postup o niečo náročnejší. Opäť bude potrebovať aj vlastné finančné zdroje. Začiatok stavby totiž musí začať bez pomoci banky. Tie poskytujú hypotéku na stavbu domu až v momente zápisu rozostavanej stavby do katastra. To je podľa stavebného zákona možné, ak má murovaný dom postavené obvodové múry aspoň do výšky 1,1 metra. Majiteľ tak musí z vlastných zdrojov zaplatiť minimálne položenie základov a vymurovanie stien do potrebnej výšky.
M. Bulík tiež pripomína, že hypotéka sa potom pri výstavbe vždy uvoľňuje len vo výške schváleného percenta aktuálnej hodnoty stavby. „To znamená, že v banke je potrebné dohodnúť postup a spôsob, ako sa bude posudzovať aktuálna hodnota postupujúcej stavby a pri akých míľnikoch sa budú uvoľňovať ďalšie financie z úveru. Tento postup potom treba zladiť s platbami za materiál a práce. Ak dom stavia firma na kľúč, vychádza sa pri nastavení jednotlivých tranží zo zmluvy. Tieto podmienky však musia vyhovovať aj banke, ktorá potrebuje mať pri každej tranži dostatočné zabezpečenie poskytnutého úveru,“ hovorí M. Búlik.
Pri plánovaní postupného financovania výstavby z hypotéky by mali byť opatrní ľudia, ktorí si chcú postaviť drevostavbu. Pri nich podľa M. Búlika nie je možné zapísať rozostavanú stavbu, keďže ide takpovediac o skladačky, ktorých hodnota vzniká až dokončením. „Niektoré banky umožňujú posudok pri ukončených obvodových stenách a zrejmom usporiadaní prvého nadzemného podlažia, iné zase vyžadujú založenie inej nehnuteľnosti a zmenu ručenia na stavanú nehnuteľnosť až v pokročilejšej fáze výstavby. Keďže každá banka pri drevostavbe postupuje špecificky a individuálne, je potrebné vopred vyjasniť, aký bude postup,“ upozorňuje analytik.
Napríklad Tatra banka poskytuje hypotéku na nadobudnutie stavebného pozemku alebo pozemku určeného na zastavanie. „Hypotéku na kúpu pozemku je možné zabezpečiť samotným kupovaným stavebným pozemkom, pričom financovanie je v takom prípade do 60 percent hodnoty založeného pozemku. V prípade, že klient založí hypotéku aj inou akceptovateľnou nehnuteľnosťou, tak môže získať až 80 percent hodnoty nehnuteľnosti,“ vysvetľuje hovorkyňa Tatra banky Nadežda Palušová. Banka môže poskytnúť aj kombinovanú hypotéku na pozemok a výstavbu domu. V takom prípade je úver čerpaný do výšky 60 percent hodnoty a ďalšie prostriedky sa čerpajú postupne.
Aj VÚB banka hovorí, že ako zabezpečenie úveru akceptuje aj stavebný pozemok . Kúpu pozemku je štandardne možné financovať hypotékou v prípade, že sa jedná o samostatný stavebný pozemok. K žiadosti o úver od klienta, okrem štandardných dokladov, banka požaduje aj územno-plánovaciu informáciu na konkrétny zakladaný pozemok nie staršiu ako jeden rok, alebo právoplatné stavebné povolenie. Samostatný stavebný pozemok môže byť v čase podania žiadosti na liste vlastníctva zapísaný aj ako poľnohospodárska pôda. Z dokumentov musí byť zrejmé, že sa jedná o pozemok určený na výstavbu rodinného domu. Banka ale neschváli hypotéku na pozemok a zároveň aj na výstavbu domu. „Takéto niečo nie je aktuálne možné v rámci jedného úveru, iba za predpokladu, že už klient má pozemok k dispozícii na ktorom mieni realizovať výstavbu,“ dodáva hovorca VÚB banky Dominik Miša.
V bankách treba splniť aj ďalšie podmienky
Aby niekto mohol z jednej hypotéky financovať pozemok aj výstavbu, musí mať aj dostatočne vysoký príjem. Banka aj pri samotnom dome preplatí len 80 a maximálne 90 percent hodnoty nehnuteľnosti. Žiadateľ tiež nemôže prekročiť maximálnu výšku dlhu. V súčasnosti totiž dlh v rámci úverov nemôže presiahnuť osemnásobok ročného príjmu dlžníka. Do úvahy prichádza pribratie ďalšieho spoludlžníka a založenie ďalšej nehnuteľnosti, aby sa maximálna možná výška hypotéky zvýšila. Navyše platí, že samotná hypotéka môže byť veľmi drahá, keďže úrokové sadzby sú v súčasnosti na úrovni štyroch percent.
Netreba zabúdať aj na ďalšie dôležité podmienky, ktoré banky pri poskytnutí hypotéky vyžadujú. Dôležitý je napríklad vek. Spravidla si môže hypotéku zobrať človek mladší ako 65 rokov. Splatnosť hypotéky je väčšinou na maximálnej úrovni 30 rokov. Vek je dôležitý aj kvôli celkovej zadlženosti. Od začiatku minulého roku sa hranica výšky čerpaných úverov na úrovni osemnásobku ročného príjmu znižuje o 0,25-násobok čistého ročného príjmu klienta za každý rok presahujúci 40 rokov jeho veku. Napríklad dlh človeka vo veku 50 rokov nemôže byť vyšší ako 5,5-násobok jeho ročného príjmu.
Dôležité je aj to, či je žiadateľ zamestnanec alebo živnostník. Pri podnikateľoch totiž banky berú do úvahy len isté percento z ich príjmov, respektíve majú rozdielne postupy pri výpočte ich čistých zárobkov. Pri zamestnancoch je čistý mesačný príjem suma, ktorú im zamestnávateľ každý mesiac pošle na účet. Suma už je navyše očistená o odvody a daň z príjmov. Banky tiež berú do úvahy rôzne druhy príjmov. Okrem zárobkov zo zamestnania či podnikania sa do nich môžu počítať príjmy zo zisku v zahraničí, dôchodky, príjmy z prenájmu nehnuteľností, úrazová renta, rodičovský príspevok, nemocenské dávky, cestovné náhrady, príspevok na opatrovanie, doktorandské štipendium či výživné.
Prečítajte si ďalšie články na túto tému:
